¿Cómo determino de forma sensata el precio de mi plaza de garaje?

Aunque aún nos encontremos lejos de los precios máximos del mercado inmobiliario que se alcanzaron en 2007, la tendencia al alza es evidente en las principales ciudades españolas y se prevé que siga igual mientras duren las buenas perspectivas de crecimiento económico.

El mercado inmobiliario es así. Si las expectativas son optimistas con un desempleo a la baja y una economía al alza el mercado se contagia de ese optimismo y los precios de los inmuebles se vuelven imparables. En ese contexto es muy difícil que ningún propietario sea el primero en poner sensatez y decidir no sumarse a esa dinámica de precios alcistas.

¿Entonces cual es sería  el precio justo de un inmueble? No hay nada más justo que dejar que comprador y vendedor se pongan de acuerdo. Por lo tanto si el vendedor no es sensato a la hora de pedir será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y así se llegará a un acuerdo y a un precio justo.

Como ayuda a vendedores desorientados se me ocurren algunas ideas que tienen mucho que ver con el sentido común y poco con los vaivenes del mercado inmobiliario

Así no puedes determinar el precio de tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de parking no es el precio de anuncios similares que ves publicados en los portales inmobiliarios. La prueba principal de que esos anuncios son caros es que aún están publicados en Internet. Los anuncios que se han vendido son retirados de los portales inmobiliarios, por lo tanto los que ves publicados son los que no se han vendido aún, y eso suele significar que tienen un precio que nadie está dispuesto a pagar por ellos.

El precio de tu parking no es lo que te ha dicho el portero, el vecino o tu cuñado. No es sensato pedir consejo a personas que no conocen el mercado y sólo te dan su opinión. Otra cosa es que ellos estén dispuesto a pagar lo que te aconsejan que pidas a un tercero. Pregúntales si ellos lo pagarían a ver que pasa.

El precio de tu plaza de garaje no es “lo que pagaste por ella”. Eso es lo que te costó a ti en un momento diferente al actual. Otra cosa es que no quieras perder dinero, pero esa no es la forma justa de valorar las cosas.

El precio justo de tu aparcamiento no puede determinarse bajo la fórmula “no tengo prisa” o “no me pide pan”. No esperes que un día vaya a llegar ese ingenuo y te pague un sobreprecio sin ningún motivo.

El precio de tu plaza de garaje no puede ser lo que crees que valdrá en el futuro. No puedes pensar que dentro de un año valdrá mucho más porque la estás vendiendo hoy. Si ese es tu caso te recomiendo sacarla de la venta y esperar un año para tratar de venderla de nuevo. Pero entonces cuando haya pasado ese tiempo no hagas la misma jugada y pidas otra vez lo crees que valdrá en el futuro.

El precio de tu parking no es lo que necesitas. Que tú necesites una cierta cantidad de dinero no significa que tu plaza de garaje tenga ese valor en el mercado. Esa no es una forma justa de poner el precio.

Esta si es la forma de poner precio a tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de garaje es lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella. Hay que tener sentido común y determinar el precio con sensatez  o como dije antes será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y si no nos adaptamos no la venderemos.

Ese es el precio justo y por lo tanto el precio que deberías determinar de forma sensata si quieres venderla. Y esto serviría para cualquier inmueble.

Plazas de garaje con cargas: Dudas y preguntas sobre situaciones en las que aparecen hipotecas, deudas de comunidad, IBI y otras cargas

Hola Daniel, una pregunta. Estoy a punto de comprar una plaza de garaje pero el dueño tiene una hipoteca sobre el piso y el garaje. ¿Hay una forma de que él siga su hipoteca solo con el piso y nos deje comprar el garaje sin problemas?

Hola Andrea, lo más normal es que el banco no lo permita, ahora mismo tiene dos bienes respondiendo de la hipoteca, el piso y el parking, es muy difícil que un banco quite una garantía de una deuda a menos que el propietario aporte otra para compensar y eso supone demasiado papeleo, tasaciones y gasto…

Mi caso es el siguiente: voy a comprar una plaza de garaje en la finca en la que vivo. Mi vecino que también tiene plaza de garaje me ha dicho que el vendedor debe a la comunidad unos 450 euros. ¿Qué debo hacer?

Hola Raul, debes decir al comprador que solicite al administrador un certificado en el que figuren las deudas. Una vez tengas claro a cuanto ascienden realmente las deudas con la comunidad tienes dos opciones:

• Retienes en la compraventa esa cantidad al vendedor, le descuentas el valor de la deuda del precio que habéis pactado y te haces cargo de liquidarla tú
• Asumes la deuda y perdonas o exoneras al vendedor de esa deuda.

En cualquier caso el Notario pedirá siempre el Certificado de Deudas que ye he comentado y te informará de la situación para que decidas entre alguna de las dos opciones anteriores. Piensa que el administrador suele cobrar por ese certificado y muchas veces los vendedores no lo presentan para ahorrarse ese gasto (entre 30 y 50 euros) . En tu caso te aconsejo que exijas el documento ya que tienes sospechas que hay una deuda con la comunidad.

Buenas tardes.

Hace unos meses compré  una plaza de garaje y el recibo del IBI no estaba pagado aún porque según explico el vendedor no e habían pasado el recibo por banco aún. ¿Quién responde de los recibos pendientes de este año?

Buenas tardes Teresa,

El sujeto pasivo del IBI es el propietario de la plaza de garaje a día 1 de enero y a él le girará los recibos pendientes de este año el ayuntamiento. Eso ha sido así hasta ahora. Y digo hasta ahora porque en una sentencia del año pasado (2016) el Tribunal Supremo deja abierta la puerta a que si no se pacta lo contrario entre comprador y vendedor: el IBI lo asuman ambos en la parte proporcional que les corresponda del año.

Hola Daniel. Voy a comprar una plaza de parking a un familiar y en la nota de registro sale que hay un usufructo a favor de su padre. Me ha comentado que cuando murió la madre pusieron todos los bienes a nombre de los hijos pero dejaron a su padre como usufructuario. Como es familiar me ha dicho que no me preocupe que el padre  (quien ya es muy mayor) no va a reclamar nunca nada y que seguramente ni se acuerda ya de que es el usufructuario. Qué opinas? Lo dejo tal cual? Gracias 

Vamos por partes J Antonio,

El usufructo es un derecho real, por supuesto que si compras la plaza tal cual serás tú el propietario titular, pero siempre tendrá una carga, y el día de mañana cuando quieras venderla o dejarla en garantía para pedir un préstamo por ejemplo, tendrás que levantar esa carga. Y entonces serás tú el que tendrás la molestia y los gastos de retirar la carga. Mi consejo es que por muy familiar que seas hagáis las cosas bien que no cuesta nada… y compres la plaza limpia de cargas.

Hola, hace años compramos mi piso y la plaza de garaje con una hipoteca que ya está pagada. Ahora nos mudamos y el piso nos lo quedamos porque se alquila muy bien en esa zona. La plaza la vamos a vender porque necesitamos un poco de dinero para la entrada de nuestra nueva vivienda. El comprador de la plaza me comenta que aparece aún la hipoteca en el registro pero yo la tengo pagada. ¿Cómo hago para venderla sin la hipoteca?

Hola Luis. Estos serían los pasos:

1. Ir al banco en el que hiciste la hipoteca y que te hagan un certificado de saldo 0 (es decir… un papel que indique ya no debes nada al banco)
2. Vas al notario con el certificado  y les comentas que quieres levantar una hipoteca o préstamo. Tendrá que ir también un apoderado del banco para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
3. Tendrás que ir a una delegación de Hacienda para cumplimentar el modelo correspondiente para liquidación de préstamos hipotecarios. Está exenta de pago. Lleva la escritura de cancelación que firmaste en el notario.
4. Con todos esos documentos ya puedes ir al Registro a levantar la hipoteca.

Saludos y ánimo con ello!

Hola Daniel, te cuento mi experiencia con el pago del IBI:

El año pasado vendimos una plaza de garaje en el mes de febrero. Los compradores y nosotros llegamos al acuerdo de que se harían cargo del pago del IBI ya que por dos meses era injusto pagarlo nosotros, y lo pusimos así en la escritura. El caso es que no lo han pagado y no piensan hacerlo. Hemos pensado devolver el recibo… imagino que no les interesará que lo hagamos ya que la finca responde del pago no es así?

Hola Mariola, no es exactamente así. Vosotros erais los sujetos pasivos del impuesto cuando el ayuntamiento emitió el recibo y os lo recamarán a vosotros. Seguramente si no lo pagáis os enfrentareis a un posible embargo de la nómina o algo similar, que es lo que sucede cuando la maquinaria administrativa entra en funcionamiento. AL final vais a tener que pagarlo vosotros… otra cosa es que una vez lo paguéis lo reclaméis judicialmente a los compradores en base al acuerdo al que llegasteis y que reflejasteis en la escritura de compraventa.