¿Cómo tributan las plazas de garaje? IVA al tipo general, IVA reducido, ITP…

Antes de nada vamos a repasar los conceptos básicos y luego haremos un recopilatorio de las principales dudas a las que nos enfrentamos en lo que respecta al IVA en la compra de plazas de parking.

– Si es una plaza de garaje de segunda mano….. la venta se hace por Transmisiones Patrimoniales (ITP)

– Si es una plaza de garaje de «obra nueva» que nos vende el promotor…… la venta se hace por IVA

– En el caso de hacer la venta por IVA el tipo aplicable será el general que en la actualidad es del 21%.

– En determinados casos podremos beneficiarnos del IVA reducido del 10% …..cuando se vincule la plaza de garaje a la compra de un piso en la misma finca y en el mismo acto. Esto está permitido hasta un máximo de dos plazas. La tercera plaza y siguientes tributarán al 21% de IVA aunque las compremos en la misma finca y en el miso acto que la vivienda.

Requisitos para que se pueda aplicar el IVA reducido en la compra de plazas de garaje de obra nueva

1) La plaza de garaje deberá ir vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva.

2) La vivienda que compremos debe ser la «primera entrega», es decir se la compramos directamente al promotor de la obra. Esto quiere decir que aunque sea «nueva» no podemos aplicar el IVA reducido si es una segunda transmisión. Por ejemplo si el promotor vendió anteriormente la vivienda a otra empresa y esa empresa nos la vende a nosotros (con IVA porque para eso es una empresa y no un particular), aunque esté «nueva» y sea «de primera mano» no es una «primera entrega».

Este es un concepto que tenemos que tener claro: es una primera entrega. Ya que en caso contrario la venta tributará por ITP

¿Siempre que vende el promotor la venta se considera primera entrega?

No siempre. Imaginemos que el promotor ha estado alquilando las plazas de parking por un plazo superior a dos años.… en ese caso no tendrán consideración de «primera entrega»…. A menos que hayamos sido nosotros los arrendatarios de esas plazas. Si es una persona distinta y las alquiló durante más de dos años la venta irá por ITP.

¿Qué condiciones ha de reunir la compra de las plazas de garaje que hacemos al promotor para poder aplicar el IVA reducido?

Para que pueda beneficiarse del tipo reducido del IVA la compra de una plaza de garaje (hasta un máximo de dos) o de otros anexos de la vivienda (como trasteros) deberán de transmitirse conjuntamente con la vivienda y estar situadas en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al que pertenecen.

Por lo tanto podemos comprar dos plazas de garaje al promotor de la obra y beneficiarnos del IVA reducido siempre y cuando las compremos en el mismo acto (ya no vale si lo hacemos al día siguiente, ni ese mismo día por la tarde!). Y sólo si están en el mismo edificio (no vale si es otra promoción que está en frente de nuestra casa)

¿Podemos beneficiarnos del IVA reducido si compramos sobre plano?

Si,  en el caso de entregas de viviendas en construcción, si compramos sobre plano una vivienda podemos vincular hasta dos plazas de parking y beneficiarnos de la reducción del IVA siempre y cuando las compremos en el mismo acto.

¿Cómo y cuándo pagamos el IVA?

Tanto si se trata del IVA reducido como si es el tipo normal, el impuesto se devenga en el momento de la firma de la escritura ante notario. Por lo tanto pagaremos el precio de la plaza de parking + su correspondiente IVA al vendedor.

En el caso de que la compra se haga por IVA hay que pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos documentados o IAJD. Su importe variará según la comunidad autónoma.

¿Se puede comprar una plaza de parking pagando el IVA aunque no sea de nueva construcción?

Puede darse el caso que tengas una Sociedad o una empresa, que seas un profesional o empresario y por lo tanto puedas deducirte el pago del IVA. En ese caso te interesará renunciar a la exención, es un mecanismo que permite la Ley para hacer la compra por IVA.

Esto no es aplicable a particulares…. tanto el que compra como el que vende han de ser empresas o profesionales…. pero hay una excepción que explico en el siguiente punto.

¿En algún caso puede hacerse la venta por IVA si venden personas físicas?

Puede darse el caso que vendan particulares y que las plazas de parking hayan estado afectas a un negocio de los mismos propietarios. En ese caso pueden hacer la venta por IVA aunque vendan como personas físicas.

Este es un caso muy habitual en las herencias. Por ejemplo….. varios herederos reciben en herencia un garaje entero y deciden explotarlo, para ello se asocian en una Comunidad de Bienes que les permita cobrar y declarar el IVA del alquiler de las plazas de ese garaje.

Cuando más adelante deciden vender el garaje lo harán a modo particular, pues son ellos las personas que heredaron el garaje, o las plazas de parking (esto también sirve para locales y oficinas) y por lo tanto ellos como propietarios venderán. Pero como tienen una Comunidad de Bienes con la que han estado cobrando el IVA de ese garaje y haciendo las liquidaciones trimestrales a la Agencia Tributaria pueden hacer una factura por la venta del garaje y venderlo por IVA. Y eso es  independiente de que vendan como particulares.

Compramos una vivienda a un particular pero no tiene garaje. En la misma finca aún hay plazas de garaje del promotor y por lo tanto de primera transmisión. ¿Se aplica el IVA reducido?

No, en este caso no se puede aplicar el IVA reducido. La venta de la vivienda ira por Transmisiones Patrimoniales por ser entre particulares y la venta de la plaza de garaje por IVA al tipo general que en la actualidad es del 21% sobre el precio de la plaza de parking.

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¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

– Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda». 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.