Garaje de 46 plazas al 100 % de explotación en Arturo Soria

Ubicación del garaje

El garaje está ubicado en las inmediaciones del Centro Comercial Alcalá Norte de Madrid, próximo al cruce de las calles Alcalá y Arturo Soria y cerca de la estación de metro de Ciudad Lineal. Se trata de un barrio popular con comercios, colegios y mucha vida, lo que le da un valor añadido muy importante al garaje puesto que está al 100% de ocupación e incluso cuenta con una lista de espera de clientes. Esto es algo que se evidencia dando un paseo por la zona ya que las calles de alrededor son todas de aparcamiento regulado y no hay garajes garajes cercanos ni públicos ni privados.

La ubicación pese a no ser céntrica, que siempre es más atractiva para los inversores, es inmejorable por cuanto es prácticamente imposible aparcar y eso es lo que le da un valor especial a un garaje.

Estado de conservación y características del garaje

El garaje tiene capacidad para 46 plazas cómodas y grandes. Su superficie es de 1.200 metros cuadrados en una única planta. Tiene licencia para las actividades de garaje y lavado de vehículos.

Está en perfecto estado y no requiere más que los cuidados diarios. En las fotos se puede apreciar la amplitud de las plazas y viales.

Explotación del parking y datos economicos

Las rentas que genera la actividad del garaje provienen exclusivamente de los abonados mensuales que producen 58.300 € anuales.

Las plazas de coche se alquilan a un promedio de 85-95 € . Son precios asequibles para la zona.

Cada abonado tiene un mando a distancia para acceder al garaje por lo cual no es necesario tener contratado ninguna persona, lo que reduce los costes de mantenimiento. Estos ascienden a un total de 8.500 € anuales.

Valoración

Teniendo en cuenta lo que pide la propiedad  750.000 €, y dada la ubicación del garaje y sus cifras de explotación nos parece un precio interesante ya que la rentabilidad es del 5,5 %, una buena opción para inversores que quieran diversificar o inversores que quieran adquirir su primer garaje y buscan un negocio sencillo sin complicaciones en su gestión y con unos interesantes ingresos desde el primer día.

Parking en el barrio de Salamanca de Madrid

Ubicación del garaje

El garaje está localizado en el corazón del barrio de Salamanca de Madrid, zona de calles anchas y elegantes edificios. Se trata de una de las zonas más ilustres y privilegiadas de la ciudad  en la que vivir es un lujo y aparcar es toda una quimera, no es de extrañar pues que en estas calles el precio de las plazas de garaje alcance cotas desorbitadas. El garaje está situado junto al prestigioso colegio de Nuestra Señora de El Pilar, entre las calles de Velázquez, Príncipe de Vergara,  Ayala y Don Ramón de la Cruz.

Estado de conservación y características del garaje

El garaje tiene 1.400 m2 repartidos en dos plantas y se encuentra en un estado de conservación correcto. Es un dato muy favorable ya que por la antigüedad de los inmuebles de esta zona, la mayoría de sus garajes  pecan de ser muy incómodos en sus accesos, de tener plazas estrechas o de ambas cosas.

No precisa ninguna intervención ni mejora más allá de la limpieza y el mantenimiento ordinarios.

Las rampas de acceso que conectan las dos plantas y dan acceso a la calle  son muy amplias, también lo son los pasillos y zonas de maniobra. Por lo que respecta a las plazas de garaje son aptas para cualquier vehículo.

Explotación del parking y datos economicos

El garaje se explota mediante abonados mensuales: hay 55 coches  que pagan una tarifa mensual variable según su tamaño. Son alquileres muy elevados -aunque sin llegar a los 200 euros mensuales más IVA  que se pagaban con facilidad hace unos años- que generan unas rentas por la actividad del garaje de 105.000 € anuales.

Cada abonado tiene un mando a distancia para acceder al garaje por lo cual no es necesario tener contratado ninguna persona para su contol, lo que reduce los costes de mantenimiento.

Estos ascienden a un total de 23.000 € anuales entre los que se incluyen Paso de Carruajes,  IBI,  Mantenimiento, Seguro, Luz, Agua (incluyendo la acometida para incendios), gastos varios administrativos y la comunidad.

El resultado de la explotación es de 82.000 euros anuales,

Valoración

Nos parece un buen garaje, por su ubicación y estado de conservación. Un inmueble de categoría en una zona inmejorable. Las cifras de explotación son reducidas para el potencial del garaje, hay muchas formas de aumentar el rendimiento sin tener que poner un vigilante y una barrera.

La propiedad pide 2.400.000 €, por lo que la rentabilidad no es el mayor atractivo de este garaje  atractiva. Este detalle, la rentabilidad,  podría mejorarse ya que por su ubicación el parking tiene mucho potencial para mejorar los ingresos con una gestión moderna y activa. Por otro lado si analizamos el precio por plaza de garaje vemos como cada una de las 55 plazas saldría a un precio de 43.636 euros lo cual es un precio atractivo en esa zona, barato incluso.

GARAJE EN EXPLOTACION EN BRAVO MURILLO

Ubicación

El garaje está ubicado en  la misma calle Bravo Murillo, por encima de la Glorieta de Cuatro Caminos, una calle muy comercial y con mucho movimiento.  Las calles de alrededor son de zona azul y verde y en la zona no hay garajes a pupilaje.

Estado de conservación y características del garaje

Se trata de un garaje en explotación situado en los bajos de un edificio de viviendas no demasiado antiguo. Tiene una superficie de mil doscientos  metros cuadrados, ocupa una única planta a la que se accede por una amplias rampas de acceso. El garaje dispone de 30 plazas de aparcamiento para coche, 4 para moto y 7 trasteros.

Los pasillos son amplios y la mayoría de plazas aptas para cualquier vehículo.  No precisa reformas ni mejoras evidentes para su explotación y dispone de dos entradas o salidas.

También dispone de varios espacios que se pueden acondicionar como trasteros. Dependiendo de las dimensiones, pueden salir 10 ó 15. A continuación se adjunta la foto de uno de ellos: También dispone de varios espacios que se pueden acondicionar como trasteros. Dependiendo de las dimensiones, pueden salir 10 ó 15. A continuación se adjunta la foto de uno de ellos:

Explotación del parking y datos económicos

Las rentas que genera la actividad del garaje provienen de los abonados mensuales. Las plazas de coche se alquilan a un promedio de 90 € y las motos a 40 €.

La facturación anual que general el garaje es de 37.000€ aproximadamente

Actualmente esta explotado por una empresa externa que gestiona el parking. Son precios asequibles para la zona, además las plazas son mucho mejores que las de los garajes más cercanos. Tambien los posibles trasteros podrian dejar unos suculentos ingresos.

Cada abonado tiene un mando a distancia para acceder al garaje por lo cual no es necesario tener contratado ninguna persona, lo que reduce los costes de mantenimiento. Estos ascienden a un total de 12.000 € anuales.

Valoración

Tras visitar el garaje, comprobar su estado de conservación, su ubicación dentro de Madrid y estudiar sus cifras de explotación nos parece un garaje interesante, además tiene bastante margen de mejora:

En definitiva el precio que pide la propiedad, 550.000€ no nos parece excesivo y creemos que es una opción excelente para invertir en parkings en Madrid, ya que nos ofrece una rentabilidad anual del 5% aproximadamente y se encuentra en plena ocupación.

Garaje en rotación en el centro de Madrid en  zona de elevado ocio nocturno y amplia oferta cultural

Ubicación

Garaje en explotación situado  en el distrito Centro de Madrid en pleno barrio de Universidad también llamado  barrio de Malasaña.

El área de influencia del garaje viene delimitada por  las calles Princesa, Gran Vía, Fuencarral, Carranza y Alberto Aguilera que acoge una gran cantidad de locales de ocio nocturno, restaurantes, bares, tiendas…. un barrio lleno de vida que hace trabajar al garaje  las 24 horas del día. Como colofón el garaje  se beneficia de estar junto al  Centro cultural Conde Duque que cuenta con servicios como: Archivo de Villa,Biblioteca Histórica, Biblioteca Pública Conde Duque, Hemeroteca Municipal yMuseo de Arte Contemporáneo de Madrid , música, salas de exposiciones, teatro y salón de actos y lo que eso representa para el negocio.

Estado y características del parking

El garaje ocupa una superficie de 1380 m2 en una única planta. El estado de conservación y el mantenimiento de las instalaciones es correcto como puede observarse en las fotos.

Explotación del parking

El parking se explota con clientes abonados y con clientes en rotación las 24 horas del día.

Los coches abonados pagan 150 euros al mes y las motos 72 euros al mes. Los tickets mensuales por clientes en rotación promedian los 7000 euros mensuales. En total, entre unos y otros los ingresos anuales ascienden a 163.000 euros (IVA incluido)

Los gastos anuales, incluyendo el sueldo y seguridad social de los 3 empleados ascienden a 70.000 euros anuales.

Valoración del parking

Estamos ante el tipo de negocio que «funciona prácticamente solo», los empleados controlan la mecánica del negocio y la propiedad delega en ellos el día a día, hasta ahí genial….  pero aún tiene margen de mejora, como por ejemplo integrándolo en alguna red de aparcamientos a los que se acceda mediante una app móvil, y que permita traer más clientes en las horas de menos rotación.

Los tickets de la última semana que hemos comprobado personalmente han promediado 64 estancias diarias. Esa rotación equivaldría a 1925 estancias mensuales de 3,63 euros de promedio para lograr ese total de 7000 euros mensuales declarados. Nos parece un objetivo muy fácilmente asumible por la alta rotación del garaje. Hay que agradecer la colaboración y transparencia de la propiedad ya que no siempre podemos acceder a esa información. Tanto por el continuo trasiego de vehículos como por la ubicación del garaje estamos ante un negocio muy consolidado y estable, por lo tanto nos parece un muy buen garaje. El precio es de 2,1 MM por lo que la rentabilidad inmediata sin tocar nada está en torno a un 5%, a ello habría que añadir el margen de mejora que tiene su gestión, la ubicación y la futura revalorización que sufrirá este tipo de inmuebles en cuanto la situación económica mejore….. 

Ubicación del garaje

Como hemos comentado en anteriores entradas la ubicación es un factor fundamental cuando queremos invertir en parkings. En el caso de la calle Meléndez Valdés acertamos de lleno en lo que se refiere a la ubicación ya que  CHAMBERÍ, cuenta con una de las más elevadas densidad de población de Madrid y es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo y con  edificios antiguos, lo que se traduce en una escasa oferta de buenas plazas de parking.

Características del garaje

Se trata de un garaje en explotación situado en los bajos de un edificio de viviendas no demasiado antiguo. Tiene una superficie de setecientos treinta y seis metros cuadrados en una sola planta y su estado es correcto.  No precisa reformas ni mejoras evidentes para su explotación.

Explotación del Garaje

Se explota con diferentes tipos de clientes: coches a pupilaje, vehículos por horas o fracciones; plazas rotativas de días laborales que ocupan trabajadores que se desplazan entre semana a las oficinas cercanas, plazas alquiladas a motos y lavados a vehículos.
Para ello cuenta con una persona en plantilla que se ocupa de la gestión de todas esas actividades.

Valoración

El precio del garaje hasta hace poco rondaba el millón de euros pero tras analizar la cuenta de explotación hemos visto que los números no son atractivos tal y como está planteado el negocio. La forma idónea de explotar este parking sería  abandonando todas las líneas de negocio actuales excepto la de abonados mensuales. De este modo se reducirían enormemente los gastos al no tener personal y cada usuario entraría y saldría del garaje con su propio mando a distancia. Así mismo el precio propuesto a la propiedad sería un 30% al actual para hacerlo mas atractivo quedando finalmente en 700.000 euros. Puesto que nuestras propuestas han sido aceptadas le damos un aprobado al garaje. Ahora sí que su ubicación acompañada de su nuevo precio y modelo de explotación lo convierten en una buena opción para invertir en parkings.

Invertir en parkings, presentamos una muy buena opción en la mejor zona de Madrid

Ubicación del garaje

La ubicación como siempre decimos es una de las claves a la hora de invertir en parkings. Este parking cumple sin duda este requisito ya que nos encontramos en una de las mejores calles de Madrid. Con paso continuo de personas y vehículos, es una zona muy comercial bajo la influencia del Corte Inglés de la calle Princesa y ya sabemos como dice el refranero que a quien buen árbol se arrima buena sombra le cobija. En este caso la sobra es buena, mucho, y duradera  ya que el emblemático centro comercial madrileño de la calle Princesa recibe miles de personas los 360 días del año entre clientes, trabajadores y demás personas con actividades relacionadas con ese coloso…. Los negocios establecidos en sus inmediaciones, como nuestro parking que  se encuentra a menos de cien metros de sus puertas, se aprovechan de ese tirón y ven incrementada su propia actividad como veremos.

Ya vimos en el informe que nos aportó parkingya! la empresa especializada en comercialización de parkings y garajes que nos encontramos en uno de los distritos estrella de Madrid para este negocio.

Estado del parking y características

El parking se encuentra en perfecto estado de conservación ya que se reformó hace apenas un año y cumple con las últimas normativas del ayuntamiento. El parking ocupa una sola planta a nievel de calle y es diáfano. Tiene un total de 23 plazas de coche y 12 trasteros. Tanto las plazas de parking como los trasteros en una planta a nivel de calle son objeto de deseo para los vecinos de la zona quienes desde el primer día alquilaron el 100% de la oferta que se destinó a abonados mensuales.

Explotación del parking

La explotación del garaje conlleva unos gastos anuales de 48.000 euros y aquí se incluye todo: salarios de los dos trabajadores, seguridad social, seguros, IBI, basuras, vado, agua,luz….

Por lo que respecta a los ingresos, a fecha de hoy (octubre de 2014):

– El garaje tiene 23 abonados de 24 horas que a 130 euros por plaza facturan 2.990 euros mensuales.

– Tiene así mismo 15 abonados de día que pagan cada uno 90 euros mensuales para facturar 1.350 euros mensuales.

– Y una facturación por rotación de 170 euros diarios de lunes a sábado (lo previsto para los 27 días en que se da este servicio en octubre  son 4.590 euros)

– Hay 11 trasteros alquilados a 80 euros al mes que suman otros 880 euros mensuales. 

Así en la actualidad los ingresos de un mes como el presente serían de 9.810 euros contra unos gastos de 4000 euros.

Valoración

Tanto por su ubicación, estado de conservación y rendimiento nos parece un buen producto para invertir en parkings. Su precio de salida seria 900.000 euros y nos parece correcto, es una inversión que nos garantiza una buena rentabilidad desde el primer día y un activo inmobiliario de calidad en una de las mejores zonas de Madrid.

Un garaje en rentabilidad de 100 plazas ubicado en el barrio de retiro en Madrid puede ser una buena compra o una mala inversión, depende de con que ojos se mire.

Depende como siempre del precio del garaje, de la ubicación, de los datos económicos que genera la actividad del propio garaje, de las plazas de garaje que están vacías y de cuanto pagan las plazas de garaje alquiladas, del entorno o de cualquier otro criterio por el que queramos juzgar una inversión.

Ubicación del garaje

El garaje está ubicado en el barrio del Niño Jesús que está situado en el centro justo del distrito de Retiro, en un edificio de viviendas con una considerable densidad demográfica. Ya hemos comentado en otras ocasiones que La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores claves en los que fijarnos cuando invertimos en plazas de garaje.

Estado de conservación del garaje

El estado de conservación del garaje es excelente, suelo en perfectas condiciones, brillante, recién pintado, maquinaria en perfecto funcionamiento,  paredes saneadas…. y todo en una sola planta, sin rampas ni maniobras difíciles También el edificio está en óptimo estado de conservación y el entorno del garaje es excelente.

Datos económicos del garaje en explotación

Aquí entramos en un terreno delicado, el garaje pese a su estado de conservación y su ubicación no está explotado como debería. Los precios de los abonos mensuales son muy elevados, superiores a la media de la zona, se está cobrando 120 euros más IVA al mes por el alquiler de las plazas de garaje y en el entorno se encuentran precios más económicos, claro que en garajes menos vistosos, menos cómodos y sin vigilantes y por lo tanto menos seguros. Este factor de calidad justifica un mayor precio que la competencia pero quizás debería revisarse a la baja para adaptarse a los tiempos que corren pues la mayoría de usuarios han preferido sacrificar comodidad a cambio de pagar menos en otras plazas de garaje. Además de los abonados mensuales hay una serie de empresas que tienen acuerdos con el garaje para dar servicio a sus clientes y trabajadores. Finalmente tenemos el servicio de barrera para aquellos clientes que no son fijos y se les cobra por minuto. Esta línea de negocio también está facturando por debajo de lo deseado por el descenso de clientes, algo común a todos los garajes que no sean muy céntricos. Es de esperar que cuando la economía se recupere todas las líneas de explotación del garaje volverán a facturar lo deseado pero a día de hoy el garaje tiene una rentabilidad muy justa teniendo en cuenta que ha de pagar el salario de dos vigilantes. Su precio es 1,5 MM de euros. Como compra nos parece una buena oportunidad por ubicación y por la calidad del garaje. Al final son 100 plazas de garaje más unas cuantas más para motos, todas las plazas son muy amplias y cómodas y el precio por plaza es de 15000 euros, una ocasión en esa zona. Como inversión a corto plazo no lo recomendamos, pero como compra a medio plazo es ideal.