CAMBIO DE TITULARIDAD DEL IBI TRAS LA COMPRA DE LA PLAZA DE GARAJE

Acabo de comprar una plaza de garaje situada en un distrito de Madrid.

El caso es que de cara al cambio en el recibo del IBI no se como actuar, busco información por internet y la verdad es que no me termina de aclarar nada.

Hará cosa de un año, compre otra plaza de garaje, y en este caso el IBI lo paga el garaje en conjunto pasando la valía del mismo en el recibo comunitario.

No se muy bien como actuar para que el ibi del año 2017 y siguientes me llegue a mi y no a los anteriores propietarios.

Muchas gracias y un saludo

[divider scroll_text=»Cristian»]

 

Hola Cristian,

Tras la compra de la plaza de garaje tenemos la obligación de comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la plaza de garaje. Por suerte ya no es necesario cumplimentar un impreso con los datos del antiguo propietario y los nuestros propios -como nuevos propietarios de la plaza de garaje-, ni es necesario tampoco presentarlo en el ayuntamiento junto con una copia simple como se hacía antiguamente.

Hoy todo esto es más sencillo ya que si la compra de nuestra plaza de garaje la hemos realizado ante notario será éste quien esté obligado a comunicar telemáticamente al catastro esa información.

Conviene eso sí llevar al Notario la referencia catastral de la plaza de garaje para que pueda notificarlo sin problemas.

De esta forma la administración podrá actualizar la ficha catastral de la plaza de garaje facilitando que el ayuntamiento:

– pueda cobrarnos el IBI como nuevos propietarios de la plaza de garaje.

– pueda liquidar al vendedor la Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Eso sÍ…. te dejo un enlace a la sede electrónica del ayuntamiento de Madrid para que puedas domiciliar el recibo en Tu entidad bancaria y no tengas problemas el año que viene.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE EL PAGO DEL IBI TRAS LA COMPRA DE UNA PLAZA DE GARAJE?

Acabo de comprar una plaza de parking en Barcelona, como estamos en febrero el vendedor me dice que he de hacerme cargo del IBI de este año, pero un amigo abogado me ha dicho que no es así  ¿A quién le corresponde en realidad pagar el IBI de este año? ¿Es una parte proporcional?

[divider scroll_text=»Marina»]

 

Hola Marina, el IBI debe pagarlo quien sea propietario de la plaza de parking el día 1 de enero de ese mismo año, da igual que te haya vendido la plaza de parking el día 2 de enero… él es el sujeto pasivo a 1 de enero y el ayuntamiento girará el recibo a su nombre, aunque lo pague fraccionado y le lleguen recibos cuando ya no sea propietario.

Que sea justo o no es otra cosa que podéis hablar entre vosotros y tratar de llegar a un acuerdo, pero es así…. A ti te corresponderá pagar el IBI del año que viene.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE EL IBI IMPAGADO DEL PROPIETARIO ANTERIOR DE LA PLAZA DE GARAJE?

Hola Daniel, compré una plaza de garaje y ahora el ayuntamiento me está reclamando varios recibos del IBI que no e corresponden ya que son del anterior propietario. ¿Tengo que hacerme cargo del pago???

[divider scroll_text=»Manel»]

 

Hola Manel, siento lo que te ha pasado pero por desgracia eres el responsable de esos recibos impagados.

El problema tuyo es el de muchas personas que no están debidamente asesoradas y no piden al vendedor de la plaza de garaje los recibos del IBI que demuestren que está al día de sus obligaciones tributarias.

Los ayuntamientos tienen una garantía de cobro de recibos del IBI impagados aunque la plaza de garaje se haya vendido posteriormente y el nuevo propietario no sea el deudor de esos recibos impagados de IBI.

Esta garantía se llama derecho de afección y está recogida en la Ley (art. 64.1 TRLRHL)

Es por eso que los notarios están obligados a solicitar los recibos de IBI para comprobar que están pagados, así como tienen que advertir al comprador de:

– Las deudas pendientes del IBI si las hubiera

– La afección de la plaza de garaje a esas deudas.

Así que te recomiendo que para futuras compras de plazas de garaje o cualquier otro inmueble exijas al vendedor el último recibo del IBI para comprobar que esté pagado o tendrás que asumirlos tú….

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¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE ALQUILADA?

Buenos días, he alquilado una plaza de garaje y el propietario quiere que me haga cargo del IBI.

No me dijo nada cuando negociamos, ¿eso es legal? No sé que  hacer

[divider scroll_text=»Sonia»]

 

Hola Sonia, eso no es legal, el IBI le corresponde pagarlo al propietario de la plaza de garaje. Otra cosa es que te lo quiera repercutir….

De entrada te diré que no es habitual repercutir el IBI de las plazas de garaje en el inquilino. Y si fuera el caso tendría que habértelo comunicado en el momento de la negociación y figurar en el contrato.

Mi consejo es que no debes pagarlo.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE DE CONCESIÓN?

Hola, es normal que tenga que pagar el IBI de una plaza de garaje que he comprado en concesión? la plaza no es mía, insisto, es una concesión a 50 años,

[divider scroll_text=»Fernando»]

 

Hola Fernando, en este caso el ayuntamiento te está cobrando el IBI porque eres el dueño del derecho de uso de una plaza de garaje. El IBI no sólo se aplica a la propiedad de la plaza de garaje, también sobre el usufructo por ejemplo, o en tu caso sobre el derecho de una concesión.

Es lógico que los ayuntamientos quieran repercutir ese gasto y sacárselo de encima pero por lo que parece no te avisaron de esa situación…

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¿Cómo tributan las plazas de garaje? IVA al tipo general, IVA reducido, ITP…

Antes de nada vamos a repasar los conceptos básicos y luego haremos un recopilatorio de las principales dudas a las que nos enfrentamos en lo que respecta al IVA en la compra de plazas de parking.

– Si es una plaza de garaje de segunda mano….. la venta se hace por Transmisiones Patrimoniales (ITP)

– Si es una plaza de garaje de «obra nueva» que nos vende el promotor…… la venta se hace por IVA

– En el caso de hacer la venta por IVA el tipo aplicable será el general que en la actualidad es del 21%.

– En determinados casos podremos beneficiarnos del IVA reducido del 10% …..cuando se vincule la plaza de garaje a la compra de un piso en la misma finca y en el mismo acto. Esto está permitido hasta un máximo de dos plazas. La tercera plaza y siguientes tributarán al 21% de IVA aunque las compremos en la misma finca y en el miso acto que la vivienda.

Requisitos para que se pueda aplicar el IVA reducido en la compra de plazas de garaje de obra nueva

1) La plaza de garaje deberá ir vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva.

2) La vivienda que compremos debe ser la «primera entrega», es decir se la compramos directamente al promotor de la obra. Esto quiere decir que aunque sea «nueva» no podemos aplicar el IVA reducido si es una segunda transmisión. Por ejemplo si el promotor vendió anteriormente la vivienda a otra empresa y esa empresa nos la vende a nosotros (con IVA porque para eso es una empresa y no un particular), aunque esté «nueva» y sea «de primera mano» no es una «primera entrega».

Este es un concepto que tenemos que tener claro: es una primera entrega. Ya que en caso contrario la venta tributará por ITP

¿Siempre que vende el promotor la venta se considera primera entrega?

No siempre. Imaginemos que el promotor ha estado alquilando las plazas de parking por un plazo superior a dos años.… en ese caso no tendrán consideración de «primera entrega»…. A menos que hayamos sido nosotros los arrendatarios de esas plazas. Si es una persona distinta y las alquiló durante más de dos años la venta irá por ITP.

¿Qué condiciones ha de reunir la compra de las plazas de garaje que hacemos al promotor para poder aplicar el IVA reducido?

Para que pueda beneficiarse del tipo reducido del IVA la compra de una plaza de garaje (hasta un máximo de dos) o de otros anexos de la vivienda (como trasteros) deberán de transmitirse conjuntamente con la vivienda y estar situadas en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al que pertenecen.

Por lo tanto podemos comprar dos plazas de garaje al promotor de la obra y beneficiarnos del IVA reducido siempre y cuando las compremos en el mismo acto (ya no vale si lo hacemos al día siguiente, ni ese mismo día por la tarde!). Y sólo si están en el mismo edificio (no vale si es otra promoción que está en frente de nuestra casa)

¿Podemos beneficiarnos del IVA reducido si compramos sobre plano?

Si,  en el caso de entregas de viviendas en construcción, si compramos sobre plano una vivienda podemos vincular hasta dos plazas de parking y beneficiarnos de la reducción del IVA siempre y cuando las compremos en el mismo acto.

¿Cómo y cuándo pagamos el IVA?

Tanto si se trata del IVA reducido como si es el tipo normal, el impuesto se devenga en el momento de la firma de la escritura ante notario. Por lo tanto pagaremos el precio de la plaza de parking + su correspondiente IVA al vendedor.

En el caso de que la compra se haga por IVA hay que pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos documentados o IAJD. Su importe variará según la comunidad autónoma.

¿Se puede comprar una plaza de parking pagando el IVA aunque no sea de nueva construcción?

Puede darse el caso que tengas una Sociedad o una empresa, que seas un profesional o empresario y por lo tanto puedas deducirte el pago del IVA. En ese caso te interesará renunciar a la exención, es un mecanismo que permite la Ley para hacer la compra por IVA.

Esto no es aplicable a particulares…. tanto el que compra como el que vende han de ser empresas o profesionales…. pero hay una excepción que explico en el siguiente punto.

¿En algún caso puede hacerse la venta por IVA si venden personas físicas?

Puede darse el caso que vendan particulares y que las plazas de parking hayan estado afectas a un negocio de los mismos propietarios. En ese caso pueden hacer la venta por IVA aunque vendan como personas físicas.

Este es un caso muy habitual en las herencias. Por ejemplo….. varios herederos reciben en herencia un garaje entero y deciden explotarlo, para ello se asocian en una Comunidad de Bienes que les permita cobrar y declarar el IVA del alquiler de las plazas de ese garaje.

Cuando más adelante deciden vender el garaje lo harán a modo particular, pues son ellos las personas que heredaron el garaje, o las plazas de parking (esto también sirve para locales y oficinas) y por lo tanto ellos como propietarios venderán. Pero como tienen una Comunidad de Bienes con la que han estado cobrando el IVA de ese garaje y haciendo las liquidaciones trimestrales a la Agencia Tributaria pueden hacer una factura por la venta del garaje y venderlo por IVA. Y eso es  independiente de que vendan como particulares.

Compramos una vivienda a un particular pero no tiene garaje. En la misma finca aún hay plazas de garaje del promotor y por lo tanto de primera transmisión. ¿Se aplica el IVA reducido?

No, en este caso no se puede aplicar el IVA reducido. La venta de la vivienda ira por Transmisiones Patrimoniales por ser entre particulares y la venta de la plaza de garaje por IVA al tipo general que en la actualidad es del 21% sobre el precio de la plaza de parking.

Y por si te puede interesar:

Contrato de alquiler de plaza de garaje

Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.

¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

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Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

– Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda». 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

La donación de una plaza de garaje tiene obligaciones fiscales. Conócelas

Imagina que un  familiar tuyo va a poner a tu nombre una plaza de parking de su propiedad, eso aunque sea un «regalo» se conoce como donación y tiene su propio impuesto: El impuesto de donaciones, o mejor dicho el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) el cual estarás obligado a liquidar tú como favorecido por la donación.

Además del impuesto de donaciones, que como veremos más adelante lo cobra la Comunidad Autónoma, tienes que tener en cuenta el impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal -este lo cobra el ayuntamiento-  y la ganancia patrimonial que vas a tener por incrementar el valor de tu patrimonio con la  donación de la plaza de parking y que puede tener efecto en tu declaración de la renta.

1) Impuesto de Donaciones y Sucesiones.

La Base Imponible la establece la Ley estatal y es igual para todos.

Para calcular la cuantía del impuesto primero debes calcular el importe patrimonial que has tenido por la donación. Es decir el valor real de la plaza de garaje al que has de descontar las cargas que puedan deducirse. Eso sería la base imponible del impuesto de sucesiones y donaciones, es igual para todos ya que la establece la Ley estatal (Ley 29/1987, del 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

La Base Liquidable depende de cada Comunidad Autónoma

A esa base imponible se le aplican unas reducciones y bonificaciones que varían en función del lugar donde esté la plaza de parking, ya que  se trata de un impuesto que está transferido totalmente a las comunidades autónomas. Entonces son éstas las que tienen las competencias para regular y aplicar las tarifas, deducciones y bonificaciones del impuesto de sucesiones y donaciones. Algunas comunidades como Madrid lo han suprimido o cobran una cantidad simbólica mientras que otras comunidades tienen diferentes tarifas.

Échale un vistazo al modelo 651 que tendrás que presentar en un máximo de 30 días desde que recibas la donación de la plaza de garaje, y si lo ves complicado busca el asesoramiento de tu gestor.

2) Plusvalía Municipal

Como se trata de un bien inmueble y supuestamente urbano, la donación de la plaza de parking estará afecta al al Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal. En este caso tendrás que liquidar al ayuntamiento – como beneficiario de la donación de una plaza de parking-  una cantidad que será proporcional al valor del suelo y a  los años que tuvo a su nombre la plaza de garaje la persona que te ha hecho la donación. Aquí no esperes ninguna bonificación como en el caso anterior, en todo caso estate preparado para recibir un susto ya que algunos ayuntamientos han elevado este impuesto a cantidades importantes.

3) Ganancia Patrimonial, IRPF.

Como habrás tenido una ganancia patrimonial al recibir la donación de una plaza de garaje tendrás que tributar por ello en la Renta. La ganancia patrimonial será igual al valor de la plaza de parking que has recibido al que le restaremos los gastos que te ha ocasionado y todo ello matizado por los coeficientes reductores, de actualización……  es un cálculo bastante complejo y es aconsejable que los calcule un experto en temas fiscales, tu gestor podrá asesorarte convenientemente.