Hola Daniel ¿qué impuesto tengo que pagar por la compra de una plaza de garaje de segunda mano cuando el propietario actual es una empresa ( no la constructora) y el comprador un particular?. Gracias (M Rosario)
Hola M Rosario, cuando vende una empresa y compra un particular, la ley exime del pago del IVA al particular, aunque deberás tributar por el ITP que marque tu comunidad.
Saludos,
La clásica duda que asalta por estas fechas a pequeños y medianos inversores tiene este año un matiz importante: Las políticas monetarias expansivas del Banco Central Europeo han dejado los tipos oficiales en el 0,05%, lo que es su mínimo histórico. Además tenemos que tener presente la recuperación de una banca europea que no necesita captar capital, lo que deja un panorama bastante decepcionante para todo inversor conservador: No esperen guerras de depósitos por captar sus ahorros…. Empieza a sobrar el dinero nuevamente y con el Euribor rondando el 0,35 % habrá que empezar a pensar en otras opciones para invertir sus ahorros.
Los estrategas europeos han predispuesto este escenario con una finalidad: que no haya alicientes para ahorrar y así la gente consuma y las empresas inviertan, que se mueva el dinero….. Es beneficioso para la política fiscal europea que mucha gente aproveche para cambiar de coche por ejemplo, pero también que se mueva el sector inmobiliario, con calma eso sí, sin volver a comprar pisos como locos, quizás algo intermedio. ¿Qué tal invertir en plazas de garaje en 2015 para guardar esos coches nuevos que se vendan?
Ya ha quedado claro entonces que los pequeños inversores tienen un horizonte complicado para obtener rentabilidades atractivas para sus ahorros. Si hacemos lo que cualquier inversor haría y estudiamos las posibilidades que nos ofrece la banca a cambio de nuestros depósitos llegamos muy rápidamente a una conclusión: El sistema financiero español tiene serios problemas para poder remunerar los depósitos a tipos de interés por encima de 1%. Vamos a verlo….
Deposito bienvenida OPENBANK 3 meses………2,00% TAE (español)
Deposito Naranja Bienvenida ING 3 meses………2,00% TAE (holandés)
Deposito Novo Banco a 12 meses….………………….2,00% TAE (portugués)
Deposito Novo Banco a 9 meses………………………1,75% TAE (portugués)
Deposito Novo Banco a 6 meses……………………….1,60% TAE (portugués)
Deposito Open Openbank 13 meses…………………0,90% TAE (español)
Deposito 18 meses Catalunya Caixa………………….0,80% TAE (español)
La TAE (TASA ANUAL EQUIVALENTE) más atractiva, es del 2%, lo que significa que con un depósito de 15.000 € del Banco Novo a 12 meses se obtendría un resultado bruto de 300 €. Decepcionante, verdad…? Pero existen activos inmobiliarios de importes pequeños que ofrecen rentabilidades interesantes: las plazas de garaje. En determinados barrios de ciudades como Madrid o Barcelona existe una gran necesidad de aparcamiento y la demanda de alquiler de plazas de garaje es alta.
Imaginemos un pequeño ahorrador que tiene por ejemplo un capital de 15000 € y comparemos el resultado de invertir en plazas de garaje o de contratar el depósito de Novo Banco a 12 meses, que como ya hemos visto daría un rendimiento de 300 € anuales brutos.
Si el inversor compra una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene?
El primer paso es encontrar la plaza de parking adecuada (zona, características, precio, etc.) algo que parece sencillo pero que es mejor dejar en manos de profesionales especialistas.
Ahora que ya tenemos la plaza de garaje vamos a calcular los ingresos. Para nuestro análisis partimos de un alquiler mensual nada ambicioso que pueda ser representativo de la situación actual para un barrio medio. Por ejemplo 85 € mensuales. Este alquiler anualizado nos reportaría unos ingresos de 1020 euros.
El segundo paso es calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos de la comunidad de propietarios, unos 50 € trimestrales de media, que serían 200 € anuales. Luego tenemos el Impuesto de bienes inmuebles, unos 150 € anuales aproximadamente.
Ahora sí calculemos ya la rentabilidad = (Ingresos – gastos) / (Precio de activo ) x 100
Ingresos: 1020 euros
Gastos: 350 euros
Rentabilidad = (1020€ – 350€) / (15000€) x 100= 4,5%…….. Es decir 670 € anuales, más del doble que el depósito bancario.
Pero esto no es todo. Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo, pero no es la única. Invertir en plazas de garaje en la situación actual lleva consigo un posible incremento de valor de la plaza de parking en caso de venta. Quizás en un año o dos no sea algo muy perceptible pero imaginemos que el inversor conserva el bien durante 10 años, y luego quiere venderlo. ¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años? Vamos a ser nuevamente humildes en nuestras predicciones y nos contentaremos con un incremento, en un supuesto muy conservador, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15000 obtendría un valor de mercado de 18750 €. Lo que representa un beneficio de 3750 €. Por lo tanto la rentabilidad en 10 años sería doble: Rentabilidad explotación =670 € anuales x 10 años = 6700 € Rentabilidad por enajenación (venta) del bien a los 10 años = 3750 €
Comparemos esta rentabilidad con:
Depósito bancario, hemos visto que daría un rendimiento de 300 euros= 2% anual
IBEX últimos 10 años (2004/2014) =1,51 % anual
Bono de tesoro público español a 10 años (diciembre de 2014) = 1,69 % anual
Rentabilidad plaza de garaje en 10 años = 6,96 % anual
Para acabar justifiquemos porqué puestos a hacerlo en el sector inmobiliario, nos decantamos por invertir en plazas de garaje en 2015:
Aquí ya hemos hablado de las razones por las cuales es mejor invertir en plazas de garaje que hacerlo en pisos. Repasemos algunas de ellas, las más evidentes:
Son los inmuebles más baratos en los que invertir y están a precios muy atractivos. Nunca ha sido tan barato tener una plaza de garaje en barrios en los que hasta hace unos años era impensable acceder a una por precios inferiores a los 60.000 euros
Es obvio que hasta el más humilde de los inversores no va a necesitar pedir financiación para invertir en plazas de garaje en 2015 a los precios que las encontraremos en el mercado. Empresas especialistas como ParkingYa! Tienen en cartera plazas de parking en zonas atractivas de Madrid y Barcelona en una horquilla de precios que va de los 15.000 a los 25.000 euros
Los gastos de mantenimiento por los servicios comunes del aparcamiento son muy básicos, entre 50 y 60 euros trimestrales de media, a menos que haya servicios extras que encarezcan el mantenimiento del garaje.
La necesidad de aparcamiento en la mayoría de barrios de las grandes ciudades es algo constante y si bien la crisis de estos años ha provocado que la gente sea más reticente a comprar y se haya decantado por el alquiler, esto sólo puede beneficiar a quien quiera invertir en plazas de parking ya que el efecto es doble: Por un lado el descenso de las compras ha sido un factor crucial para que las plazas de garaje bajaran de precio, y por otro lado todo aquél que necesita aparcar el coche y no tiene aliciente para comprar su propia plaza de parking ha tenido que acabar alquilando una.
Es hora de recordar nuevamente que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) y por lo tanto los contratos son mucho más flexibles que los de los pisos. La consecuencia es que el propietario de la plaza de parking no tiene la indefensión que sí tienen los propietarios de pisos arrendados.
Por último hay que recordar algo que siempre es bueno en cualquier inversión: la capacidad de recuperar la inversión para tener liquidez, algo bastante factible en el caso de invertir en plazas de parking.
En definitiva, con un dinero tan barato y una bolsa de futuro incierto en 2015 dadas las incertidumbres políticas que se avecinan en nuestro país nuestro consejo es invertir en plazas de garaje en 2015.
Tengo algo de dinero ahorrado y estaba pensando en cómo sacarle algo de rentabilidad con poco o ningún riesgo. Por ello he pensado en comprar una plaza de garage y ponerla en alquiler.
Pero no tengo ni idea de qué gastos tiene además del precio de compra, motivo por el cual les quería preguntar lo siguiente:
1) He visto en su blog que hay 3 gastos además del precio: notaría, IVA/ITP y registro de propiedad.
Pero mi duda es: ¿qué otros gastos habría que tener en cuenta y cómo se calculan durante el tiempo que la plaza sea de mi propiedad? (p.ej: el I.B.I).
2) ¿Afecta esto negativamente a mi declaración de la renta?
Me refiero a que, actualmente me desgravo los gastos por la compra de mi primera vivienda+garage+trastero en 2007. ¿Perdería alguno/todos estos derechos de desgravar?
Muchas gracias de antemano. Un saludo.
Mario
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Hola Mario,
Celebro que te hayas decidido por adquirir una plaza de garaje para sacarle una rentabilidad a tus ahorros,
Por lo que respecta a tus dudas:
1) Además de los gastos propios de la compraventa que comentas, durante el tiempo en que seas propietario de la plaza de garaje tendrás que hacer frente a los gastos comunitarios de la plaza (pregunta antes de comprar si hay aprobada por la Junta de propietarios alguna obra de mejora que pueda ocasionarte derramas que se coman los beneficios esperados). También tendrás que hacer frente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) y dependiendo del ayuntamiento a la tasa de basuras. Esta última puede ser que venga incluida en el IBI, que te la cobren por separado, que se la saquen de la manga y la implanten como una nueva tasa o que decidan eliminarla este año mismo… así es el mundo de los impredecibles impuestos municipales.
Para que te hagas una idea, en Madrid implantaron la tasa de basuras en 2009 después de unos veinte años desde que dejaran de aplicarla y acaban de anunciar que la retiran de nuevo el año que viene, 2015, que casualmente es año electoral…. En Barcelona por ejemplo esa tasa va incluida en el recibo del IBI, así que depende de tu municipio.
y 2) La compra de una plaza de garaje no influye en tus desgravaciones habituales en la Renta, aunque sí deberías declarar las ganancias por el alquiler si haces un contrato formal. Si quieres unas orientaciones para redactar el contrato te recomiendo que leas:
12 PUNTOS A TENER EN CUENTA DE TU CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA
….Podrás descargarte un modelo de contrato y te explico las cláusulas básicas.
Por cierto, si me lo permites, añado un par de puntos que me parecen interesantes y quizás no hayas tenido en cuenta:
3) Si quieres cumplir con tus obligaciones fiscales al 100% recuerda que debes cobrar el IVA al inquilino y luego liquidarlo trimestralmente, por lo que deberías darte de alta en hacienda para estas obligaciones. Lo normal es que para una sola plaza la gente ni se de de alta ni lo declare, pero no es lo legal….
y 4) no olvides que cuando vendas la plazas deberás hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal. Es un impuesto municipal recuerda: es impredecible…. Y por último, si cuando la vendas has ganado dinero (que será lo más normal dados los precios actuales) deberás declarar en la renta del año siguiente a la venta esa ganancia patrimonial.
Espero haber aclarado tus dudas,
Un saludo,
Cuando se trata de tu alquilar tu plaza de parking la mayoría estamos tentados a dejarlo todo en manos de la buena voluntad, pero es importante que nos tomemos la molestia de rellenar un sencillo contrato de alquiler en el que queden recogidos los derechos y las obligaciones de propietario e inquilino con una finalidad: contemplar cada uno de los posibles conflictos que puedan producirse más adelante y evitar malos entendidos y situaciones desagradables.
No es necesario llegar al caso extremo de redactarlo ante un notario ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí un mínimo de rigor y no zanjar el alquiler de la plaza de parking con un simple apretón de manos y un intercambio de teléfonos móviles.
El contrato de alquiler de plaza de garaje suele referirse a una plaza de parking independiente de la vivienda, no es el caso de que alquilemos una vivienda que lleva incorporada una plaza de garaje. En tal caso la plaza de garaje sería un “añadido” de la vivienda y se le aplicaría su misma normativa (La LAU o ley de arrendamientos urbanos).
El contrato de alquiler de un aparcamiento independiente de la vivienda no sigue un modelo específico ya que no existe un reglamento concreto que controle su contenido, se fundamenta en lo acordado por las partes, lo que el propietario y el inquilino pacten, aunque para evitar abusos se aplica supletoriamente el Código Civil (artículos 1542 a 1582).
Pese a que tenemos la libertad de pactar libremente, el contrato debe contemplar unos mínimos: Debe realizarse por escrito y en él debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, la descripción o identificación de la plaza de garaje (su número y planta), la duración del contrato, la renta, la fianza y aquellas otras cláusulas que se consideren oportunas.
Como hemos dicho los pactos son libres y por lo tanto la duración del contrato de alquiler de la plaza de parking también será un compromiso que decidan las partes. En caso de no fijarlo se entenderá que la duración será anual cuando el pago del alquiler se establece por años (por ejemplo 1.200 euros anuales), por meses cuando se fija un alquiler mensual (100 euros al mes) o por días cuando es diario. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado y no hay necesidad de aviso previo.
Es conveniente que el contrato pueda ser rescindido por cualquiera de las dos partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización. No sirve de nada obligar a cumplir la duración firmada pues será un foco de problemas y es mejor dejar una puerta abierta tanto al inquilino para que se vaya cuando ya no necesite la plaza o no pueda permitírsela como al propietario si la necesita o decide venderla.
El contrato de alquiler de la plaza de parking recogerá así mismo el precio que se paga por el uso de la misma. Este precio o renta será el pactado por las partes y se liquidará en los plazos (mensualmente, anualmente) y en el modo que decidan (domiciliación bancaria, transferencia, el pago en metálico al propietario en su domicilio.…).
Puede pactarse la actualización de la renta acorde a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada año.
Si el pago se hace en mano, en metálico, el arrendador entregará al inquilino un recibo con los conceptos del pago (alquiler, IVA, mes correspondiente…), en el caso de hacerse por domiciliación bancaria no hará falta ya que estos conceptos figuran en el recibo del banco.
Se puede pactar que el inquilino se haga cargo de los gastos de comunidad e IBI aunque es más sencillo para las dos partes pactar un precio cerrado y que ahí se incluya todo.
En teoría la fianza es el depósito de una cantidad de dinero (equivalente a una o dos mensualidades según de acuerde) que entrega el inquilino al propietario como garantía de que cumplirá sus obligaciones de pago de la renta y en teoría posibles desperfectos que ocasione en la plaza de parking. En la práctica más que cubrir los desperfectos (que es más propio de las viviendas) sirve para cubrir el costo del mando de entrada al parking y el último mes de alquiler que mucho inquilino tiene tendencia a no abonar.
La fianza la devolverá el propietario a la finalización del contrato de alquiler de la plaza de garaje una vez nos hayan devuelto el mando de acceso al parking.
La fianza no debería imputarse al pago de ese último mes de la renta pero en la práctica es así. Muchas veces se deposita solamente el importe equivalente al coste del mando de acceso a la plaza de garaje.
Salvo en el caso en que el parking se alquile como un anexo a la vivienda, el contrato de alquiler de la plaza de garaje está obligado al pago del impuesto del IVA, cuyo tipo vigente en 2014 es el 21% sobre la renta pactada y será a cargo del inquilino. El propietario por su parte estará obligado a declarar y realizar las liquidaciones trimestrales del IVA, el resumen anual y las demás obligaciones consecuentes en la Agencia Tributaria.
Esta obligación tributaria es la principal causa por la que los pequeños inversores o aquellos que ponen su propia plaza de parking en alquiler deciden no hacer contrato y cobrar en mano sin declarar el alquiler de la plaza de garaje ya que al formalizar el contrato de alquiler de la plaza de parking el propietario de la misma se convierte en “empresario”
Se debería incluir una cláusula que permita o prohíba el subarriendo, así como dejar claro cuantos vehículos pueden aparcar en la plaza de parking, para evitar conflictos futuros cuando la plaza sea muy grande y quepan en ella más vehículos. Recordar nuestras anteriores entradas: ¿Puedo aparcar más de un vehículo en mi plaza de garaje? o ¿se paga el alquiler por plaza de garaje o por vehículo?
Es importante dejar claro que aunque seamos propietarios de la plaza de garaje no somos responsables de los actos de vandalismo o robo que se produzcan sobre el vehículo o los objetos depositados dentro del mismo.
Para evitar conflictos por falta de pago o uso inadecuado de nuestra plaza de garaje podemos añadir una cláusula que indique que la falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca comportará implícitamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.
Es recomendable dejar claro que el arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la plaza de garaje. Otra cosa es que tengamos el detalle de comunicarle nuestras intenciones y le demos la oportunidad de comprarla antes de ponerla a la venta públicamente.
Siguiendo en la línea de evitar futuros conflictos tenemos que aclarar que:
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina y por su parte el inquilino mantendrá la plaza limpia de manchas de aceite o residuos que puedan ser susceptibles de dañar la plaza. A menos que haya en el garaje un espacio reservado para lavadero tenemos que dejar claro no está permitido lavar el coche en el garaje.
El inquilino tiene que tener la obligación de comunicar al propietario para que éste consienta o no la realización de cualquier tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, la instalación de ningún mecanismo de cierre ni soporte para bicicletas.
Sí. Desde el momento en que las dos partes están de acuerdo en ceder la plaza de garaje a cambio de un alquiler mensual, ese alquiler está reconocido y tiene validez. Tiene sus pros y sus contras. Si quieres más información sobre ello puedes leerlo aquí
Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.
Si vas a comprar o vender una plaza de parking es importante que leas toda la información y consejos que tenemos sobre el contrato privado de compraventa de garaje entre particulares….. leer más
Recuperamos una consulta que nos hicieron hace poco y que nos parece interesante. ¿El alquiler de una plaza de garaje hace referencia a la plaza o a los vehículos que en ella se aparcan? Nuestro protagonista tiene una plaza alquilada y paga su alquiler por ella cada mes. Recientemente un amigo se ha trasladado a su casa y quiere aparcar su moto en la plaza de garaje.
Añade que no tiene contrato de alquiler.
Nuestra respuesta es la siguiente:
En primer lugar te has de remitir al contrato de alquiler para disipar cualquier duda. Pero en este caso comentas que no lo hay así que en principio creemos que si la moto no sale de los límites de la plaza y por lo tanto no se molesta a ningún vecino, no deberías preocuparte como ya comentamos en nuestra entrada anterior ¿PUEDO APARCAR MÁS DE UN COCHE, O COCHE Y MOTO EN MI PLAZA DE GARAJE?
A lo que añadimos que en todo caso lo correcto es que comunicárselo al propietario por si los estatutos comunitarios lo prohibieran, ya que el propietario es el responsable último ante la comunidad. En el caso de que él decida que debes pagar más por el uso de la plaza lo tendréis que negociar y quizás a ti no te interese seguir alquilando la plaza de garaje con las nuevas condiciones, aunque me imagino que será él quien no
quiera perder un inquilino y quedarse con la plaza de garaje vacía.
Sea como sea lo correcto es notificarlo.
Según datos aportados por la empresa parkingya, especializada en compra y venta de plazas de parking, Chamberí es el distrito con mayor volumen de operaciones de compraventa seguido por el Centro y Salamanca.
Lógicamente son datos facilitados por una empresa privada y no contemplan ni de lejos la totalidad de plazas de parking vendidas en Madrid ni todo su territorio ya que de los veintiún distritos de la ciudad la empresa sólo aporta datos de los distritos de la llamada «almendra» central: CENTRO, ARGANZUELA, RETIRO, SALAMANCA, CHAMARTÍN, TETUAN Y CHAMBERÍ a los que se añade una pequeña parte del distrito de Moncloa, el barrio de ARGÜELLES (de ahí que sea el distrito con menos operaciones registradas con un 4,13 %).
EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS DE PLAZAS DE PARKING DURANTE LOS ÚLTIMOS CUATRO AÑOS EN MADRID (fuente: parkingya)
No obstante podemos extraer conclusiones del porqué en algunos barrios se venden y compran más plazas de parking que en otros.
Por ejemplo es curioso que sea CHAMBERÍ, el distrito más pequeño de Madrid, el que más operaciones haya registrado. Se nos ocurren varias razones de peso que ayuden a explicarlo….. Por un lado su elevada densidad de población, de las más altas de Madrid con 322 habitantes por hectárea. Por otro lado es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo como Arapiles, Rios Rosas, Almagro, Trafalgar o Gaztambide. Además los edificios son antiguos, con poca oferta de buenas plazas de parking . Por lo tanto la alta DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores a tener en cuenta a la hora de invertir en plazas de garaje.
Otro distrito que destaca es CENTRO, el corazón de Madrid compuesto por los barrio más antiguos y con menos plazas de parking de la ciudad, como por ejemplo Universidad, Sol, Embajadores o Cortes, es una zona siempre bulliciosa que concentra los centros de ocio y principales calles comerciales de la ciudad por lo que siempre tendrá una gran necesidad de aparcamiento. Su tamaño y densidad de población son muy similares a las de CHAMBERÍ pero no lo es su capacidad adquisitiva ya que el 28,63% del total de su población está compuesta por inmigrantes.
El tercer distrito con más movimiento es el de SALAMANCA, aunque tiene casi el doble de superficie y algo menos de población por lo que su densidad demográfica viene a ser la mitad que en CHAMBERÍ. En el distrito de SALAMANCA además tenemos un factor que ha ocasionado el descenso de operaciones de compra de plazas de garaje: la construcción de más de 3000 plazas de parking por parte del ayuntamiento de Madrid en el garaje subterráneo que recorre la calle Serrano y que han contribuido a desinflar la fuerte demanda de aparcamiento que había en un barrio en el que se pagaban más de 100.000 euros por plazas de parking hace cinco años.
El resto de los distritos son más heterogéneos si nos atenemos a los factores que antes valorábamos positivamente en CHAMBERÍ: La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS
Por ejemplo RETIRO es céntrico y muy solicitado en su parte más al Norte donde está el barrio de Ibiza y en las exclusivas calles cercanas al Paseo de la Castellana donde es prácticamente imposible encontrar plazas de parking en venta.
ARGANZUELA es muy extenso, con menor densidad de población y también menos poder adquisitivo, además tenemos mucha construcción moderna en algunos barrios, lo que se traduce en un exceso de plazas de parking.
El distrito de CHAMARTIN es muy extenso y heterogéneo, en él encontramos zonas con mucha demanda y alto poder adquisitivo como serían las más próximas a la Castellana y estadio Santiago Bernabéu y por otro lado en el eje opuesto paralelo a la M30 zonas con poca demanda y menos interesantes a la hora de invertir en plazas de parking.
También TETUAN es muy heterogéneo y poco tiene que ver la zona cercana y paralela a la Castellana de gran actividad financiera con los barrios más allá de Bravo Murillo.
Por último el distrito de MONCLOA es el más heterogéneo y el que menos se acerca a nuestro ideal si exceptuamos el barrio de ARGÜELLES que lo encarna a la perfección.
Nos encontramos ante un situación real y muy habitual en todos los garajes: Tu plaza de garaje es grande y quieres aparcar coche y moto en ella, o muy grande y quieres aparcar dos coches. ¿Es eso legal?¿Me lo pueden prohibir? con lo que derivamos en otra situación igual de habitual en las comunidades de vecinos: el qué se puede hacer y el qué no… Siempre hay un vecino que se aprovecha y se excede y otro al que le molesta todo.
Ante esta situación que tantos problemas ocasiona, aparcar dos coches o aparcar coche y moto en tu plaza de garaje, en primer lugar hay que tener sentido común y saber que en las comunidades de vecinos hay una normativa que se han de respetar: normas de comportamiento regidas por los estatutos de la comunidad y normas legales marcadas por la propia Ley de Propiedad horizontal (LPH)
Por desgracia en todas las comunidades es habitual la falta de respeto por los elementos comunes y la falta de cumplimiento de los estatutos. También por desgracia el no cumplimiento de estas normas no conlleva ninguna sanción por parte de la propia LPH que no impone castigos o penas jurídicas para sus incumplimientos.
Una vez dicho y dejando claro que es un tema difícil y que precisa de la buena voluntad entre los vecinos, sigamos con la pregunta: ¿Puedo aparcar coche y moto o dos coches en mi plaza de garaje?
Vayamos por partes:
1) TUS DERECHOS ACABAN EN LOS LÍMITES DE TU PLAZA DE GARAJE. Si sobrepasas las rayas que delimitan tu parking y sobre todo si con ello molestas a los vecinos que ven limitado su paso o maniobra la respuesta es NO. No puedes aparcar dos coches o un coche y una moto.
2) ¿ERES INQUILINO, ALQUILAS LA PLAZA DE GARAJE? En ese caso mira qué dice tu contrato, si te lo prohíbe ya no hay nada más que decir al respecto.
3) ¿TE LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL? No, en ningún momento la LPH indica cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje, del mismo modo que tampoco te dice cuantas bicicletas puedes meter en tu trastero. Por lo tanto no te pueden denunciar. La LPH habla de plazas de parking no de vehículos.
4) ¿TE LO PROHÍBE LA NORMATIVA MUNICIPAL? En principio los ayuntamientos no dicen nada al respecto, no lo prohíben expresamente, aunque que quizás en la licencia del garaje se haga mención a cuantos vehículos se permiten. Así como antes dijimos que la LPH habla de plazas de parking y no de vehículos, la licencia del garaje puede referirse al número de vehículos y no de plazas de garaje. Pero ya avisamos que esto dependerá de cada ayuntamiento en particular.
5) ¿LO PROHÍBEN LOS ESTATUTOS COMUNITARIOS? Eso es otro tema que dependerá de cada Comunidad, normalmente no es algo que se prohíba. En el caso de los gastos comunitarios tampoco suele especificarse si se pagan por vehículo o por plaza de garaje. Lo normal es que las plazas de garaje más grandes pagan más por coeficiente.
6) ¿LO PROHÍBE EL SEGURO DE LA COMUNIDAD? Aquí también hay versiones para todos los gustos. ¿El seguro cubre los vehículos o las plazas de garaje? Normalmente se atienen a la licencia municipal, si la licencia habla de plazas y no de vehículos no habrá problema con el seguro. Otra cosa es el sentido común y si hay más vehículos que los que que debiera según la licencia el seguro podría aplicar una ley de proporcionalidad y pagar las posibles indemnizaciones en función de ella.
Por lo tanto repetimos que es un tema difícil y que precisa de la buena voluntad entre los vecinos. Lo ideal es hacer uso de la plaza de garaje sin molestar a los demás independientemente de que puedas aparcar en ella un coche o más vehículos, por eso pagaste más por ella que tu vecino, porque era mucho más grande, y por eso también tu recibo de comunidad es superior al de una plaza de garaje pequeña.
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Y Conoce los principales problemas en los garajes comunitarios
Seguramente hay más pero por lo pronto se nos ocurren estas 6 ventajas y razones para invertir en plazas de garaje
1 PRECIO
Las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de inmuebles. Hoy en día es fácil encontrar plazas en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona por precios inferiores a 25.000 euros, algo impensable hace un par de años y que está animando a pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero del banco para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y sacar una rentabilidad a su dinero.
El alto precio de los pisos comparado con el de los parkings es la razón por la que a menudo son muchos los inversores que compran una vivienda poco atractiva o mal ubicada que acaba siendo una mala inversión. Si dispones por ejemplo de 100.000 euros es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro. Nunca inviertas en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, eso es algo que a largo plazo termina por no ser rentable. Si no dispones del dinero suficiente para compra un buen piso mejor no lo compres.
2 FINANCIACIÓN
La mayoría de las plazas de garaje se compran sin necesidad de recurrir a financiación externa. Pero si necesitaras un préstamo piensa que las entidades financieras te pondrán menos trabas al tratarse de cantidades menores. No olvides que en el caso de las viviendas la entrada representa entre un 20 y un 30% del valor del piso, siempre que encuentres un banco que te financie el resto. A menos que puedas hacer frente a la comprar del piso sin financiación mejor invierte en plazas de garaje.
3 MANTENIMIENTO
Los gastos de mantenimiento de una plaza de garaje son mucho más asequibles que los de un piso. Básicamente tendrás que afrontar los gastos por servicios comunes de la comunidad de propietarios. La plaza tendrá una cuota de participación según su tamaño y la cantidad a pagar será mayor o menor dependiendo de los servicios. Lo normal es que la cuota sea reducida, lo suficiente para cubrir la limpieza, el vado y la luz. Pero en ocasiones nos encontramos con servicios extras que la encarecen como el ascensor y el portero o vigilante. Infórmate antes de comprar para no llevarte una sorpresa después.
Además en una vivienda acostumbran a surgir multitud de contratiempos inesperados que nos ocasionan gastos y dolores de cabeza: problemas con la caldera, problemas de fontanería y tuberías, roturas de cristales, humedades, filtraciones, gas, electricidad, etc. Con tu plaza de parking ahorrarás en seguros de mantenimiento y en sorpresas desagradables.
4 RENTABILIDAD INMEDIATA
A los precios a los que está el mercado comprar para alquilar es una inversión interesante ya que por mucho que hayan bajado los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Las plazas de garaje se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación y de esa manera obtener un beneficio mensual desde el momento de la compra.
5 INQUILINOS
Seguro que has oído mil historias de inquilinos que pagan tarde y mal y de propietarios que tienen que ir a juicio para recuperar sus viviendas. Alquilar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que no te paguen o de que te causen daños en el piso, tendrás que tener a mano un abogado que inicie el procedimiento de desahucio y te solucione el problema. No siempre es así pero si quieres evitar que te ocurra a ti lo mismo ten en cuenta que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como ocurre con los pisos, si no que está regulado por el Código Civil y por lo tanto el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato por las partes. Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan mes a mes automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no renovar. Así en el caso de tener un mal pagador nos limitaremos a enviarle un burofax comunicándole que no le renovamos el contrato al mes siguiente y un problema menos.
6 LIQUIDEZ
Cualquier inversor sabe que es muy importante la liquidez de su inversión, la facilidad para recuperar el dinero invertido, lo que se denominaría “liquidar un activo”. En este aspecto está claro que vender plazas de garaje es mucho más sencillo que vender pisos, y que por lo tanto esto te va a permitir desprenderte de ellas más rápidamente y convertirla de nuevo en dinero en efectivo.
A este respecto es una ventaja invertir una misma cantidad de dinero en diferentes plazas de garaje en lugar de meterlo todo en un piso, ya que al ser inversiones más pequeñas diversificamos el riesgo. Así en caso de un apuro siempre podemos vender una plaza, mientras que en un piso no podemos vender una habitación para recuperar parte de la inversión.
UBICACIÓN:
El emplazamiento es uno de los factores que más peso tienen a la hora de invertir en garajes, estar situado en una zona céntrica con poca oferta de aparcamiento es algo que da mucho valor a nuestra inversión. El casco antiguo de Madrid es un claro ejemplo de situación inmejorable: calles estrechas que o bien son peatonales o bien no se permite aparcar en ellas, edificios antiguos sin garajes en sus bajos, acumulación de actividades comerciales, sedes de grandes empresas y bancos, centros administrativos del Estado, turismo…. es posiblemente el principal centro de ocio de la ciudad y tiene una limitada oferta de aparcamiento.
Es aquí en un lugar que goza de una situación privilegiada, a pocos metros de la Gran Vía madrileña, entre las calles de Fuencarral y San Bernardo donde se encuentra el garaje que nos ofrecen para valorar. De entrada parace muy atractivo: GARAJE DE 1200 m2 JUNTO A LA GRAN VÍA DE MADRID
DATOS ECONÓMICOS:
El garaje se ha estado explotando durante muchos años pero en la actualidad y desde hace unos meses se encuentra sin actividad por cese de actividad del antiguo explotador por jubilación. Por lo tanto los datos económicos son una incógnita puesto que ni el garaje está arrendado a una empresa explotadora, ni la anterior empresa explotadora nos ha facilitado sus datos de explotación.
ESTADO DEL GARAJE:
El garaje de 1200 m2 y dos plantas, se encuentra en bastante mal estado, totalmente abandonado y sería necesaria una inversión importante para poder iniciar la actividad de nuevo.
PRECIO:
La propiedad ofrece la posibilidad de venta del garaje (2.500.000 €) o alquiler (6.000 € mensuales).
Tras visitar el parking y tener acceso a sus planos nos parece excesivo el precio de venta. Debido a su distribución y elevado número de columnas saldrían del orden de una treintena de plazas independientes, aunque por el espacio que tiene con una buena gestión y moviendo coches podrían aparcarse el doble de vehículos si se explotara por rotación con una barrera y contratando vigilantes.
Aún estando en una ubicación privilegiada nos sigue pareciendo muy caro el precio del garaje, tan sólo contemplaríamos la opción de alquilarlo siempre y cuando se negociara con la propiedad el coste de las obras de acondicionamiento.
En definitiva, aunque sea uno de los aspectos más importantes, la ubicación no lo es todo.
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