Pueden darse problemas cuando tratamos de liquidar el IVA reducido de las plazas de garaje, el principio básico es que la administración siempre barre para casa. A partir de ese principio cualquier excusa es buena para negar el IVA reducido y aplicar el tipo general (el 21% en la actualidad)…. por ejemplo, que se ha solicitado fuera de plazo. Esto es lo que le pasó a Ángeles, quien quiere compartir su amarga y cansina experiencia.

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Esta es mi experiencia:

En noviembre del 2014 compré una vivienda, conjuntamente con una plaza de garaje, en la misma urbanización.

El valor total 134.000 euros con la plaza de garaje (11.500 euros).

La casa había estado alquilada por un periodo superior a dos años, por lo que se consideró una  segunda transmisión, por lo cual no pagué IVA, tributé el 6% de IMPUESTOS DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.

Por la plaza de garaje un 21% de IVA más el 0,75% de ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Lo que yo he solicitado 1º a la AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE MADRID,  2º a la AGENCIA TRIBUTARIA RECURSOS, COORDINACIÓN IVA-ITP, 3º al TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE MADRID, es la devolución de 2.415 euros iva, más 86,25 euros de Actos Jurídicos Documentados.

Entiendo que tenía que haber tributado lo mismo por la vivienda que por la plaza de garaje el 6% y por lo tanto tampoco AJD basándome en lo siguiente:

1. Qué las plazas de garaje, en general, no tienen consideración de vivienda. No obstante, las plazas adquiridas con la vivienda habitual, se asimilan a ésta cuando cumplen una serie de requisitos y con esta vinculación forman un bien indivisible, tributando igual que la vivienda.
2. Se encuentra en el mismo edificio y complejo inmobiliario de la vivienda.
3. La transmisión tanto de la vivienda, como de la plaza de garaje, se produjo en el mismo acto y se entregaron ambas en el mismo momento y en una única escritura, por la empresa constructora.
4. No tiene uso distinto al privativo del adquiriente.
5. Y además me consta que otros casos han pagado el 6% ITP. (ver Foto de la conversación  con un vecino).

Las respuestas no me convencen, en primer lugar, los dos primeros escritos lo deniegan, porque mi plaza de garaje no estuvo alquilada, fué otra distinta. A mí con la compra de mi casa me asignaron la plaza de garaje 166.

La última contestación…. porque lo hice fuera de plazo.

 

 

 

 

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Ángela se me ocurre algo… liquidaste el ITP de la vivienda y quizás tendrías que haber liquidado el IVA, de esa manera en la misma liquidación podrías haber incluido vivienda y plaza de garaje asimilada… en tu caso al haber liquidado el ITP (que lo recauda la comunidad autónoma) de la vivienda y el IVA de la plaza de garaje (que lo recauda la administración central) , es decir dos impuestos diferentes y uno además transferido a las comunidades autónomas (ITP), quizás no hayan asimilado la plaza de garaje a la vivienda, puesto que no les conste el pago del IVA de la vivienda. No sé si me explico…

Por otro lado se me ocurre otra posibilidad. ¿El impuesto quién lo confeccionó y presentó? ¿liquidó el 21% y luego tú has pedido que te devuelvan la diferencia ya que te diste cuenta a posteriori del error ya que deberías haber liquidado el IVA reducido? en ese caso es muy difícil que Hacienda te devuelva nada ya que siempre barre para casa y como has podido comprobar después de tres años y medio de pelea te dicen ahora que el plazo para la reclamación había vencido al cabo de un mes de la compra…

¿O liquidaste de inicio el IVA reducido al 6% o el tipo que toque en tu comunidad y te hicieron ua complementaria con la diferencia hasta el 21%?

Es importante saber si fue un error en la forma de liquidar los impuestos o si es un error de interpretación de Hacienda. Quizás alguien con más conocimientos que los nuestros nos lea y pueda al menos ayudarte a entender lo que pasó….

Hola soy Antonio y tengo apalabrado la compra de una plaza de garaje, mi duda es que según el notario para la firma solo hay que presentar el último recibo de IBI, pero el propietario me comenta que tiene deuda al no haberlo pagado desde el año 2012 pero que solo haría falta con pagar el de este año (2018), mi pregunta es una vez que adquiera la plaza de garaje y conste como propietario ¿me pueden reclamar los recibos de IBI de años anteriores? ¿Quién responde de las deudas del IBI de la plaza de garaje?

 

¿Quién responde de las deudas del IBI de la plaza de garaje?

El IBI lo emite el ayuntamiento a quien es propietario a día 1 de enero de cada año. Por lo tanto el ayuntamiento tratará de cobrar el IBI a quien correspondía cuando emitió los recibos, es decir al vendedor, o antiguo propietario.

Solo en el caso de no poder conseguirlo por todos los medios posibles (embargo de nóminas o de la cuenta corriente por ejemplo)  declarará fallido al anterior deudor y te podrá exigir a ti el pago de las deudas del IBI de la plaza de parking.

Pero sólo del importe del recibo, no de los recargos posteriores, ni intereses de demora ni sanciones por el retraso en el pago.

¿De cuantos años atrasados del IBI hay que responder?

Muy sencillo…. El ayuntamiento exigirá el pago de todos aquellos recibos del IBI pendientes que no estén prescritos. En primer lugar al anterior propietario y subsidiariamente a ti como nuevo propietario

¿Cuándo prescriben los recibos del IBI?

La norma, lo que se suele decir, es que el actual propietario sola responda del año corriente, en el que compra la plaza de garaje, y del anterior (es lo que se conoce como Hipoteca Legal Tácita)

Pero los recibos de IBI prescriben a los cuatro años.  Ese es el tiempo que podrían llegar a reclamarte

¿Y si no pago las deudas del IBI de la plaza de garaje?

En el caso de que como responsable subsidiario tampoco te hagas cargo de esos recibos de IBI podrían llegar a embargarte la plaza de garaje… y luego tú reclamar al antiguo propietario, pero te recuerdo que la administración lo declaró fallido por ser incapaz de hacerle pagar la deuda, así que no tengas muchas esperanzas en conseguir nada.

Consejo

Lo mejor es que no haya deudas del IBI cuando vas a adquirir una plaza de parking. Exige al vendedor que tenga los últimos cuatro años pagados y si no es así descuenta esa cantidad del precio de la compra y encárgate tú mismo de liquidar las deudas del IBI de la plaza de garaje.

 

Si eres propietario de un garaje y tienes cámaras de videovigilancia deberás adaptarlas a la nueva normativa de Protección de Datos (LOPD). Lo ideal es que encargues el proceso a alguna empresa que se dedique a adaptar las empresas a la nueva normativa y que ellos se encarguen de todo, pero te daré cuatro ideas generales y te dejo un link al Logo informativo VIDEOVIGILANCIA (en PDF editable para que puedas poner tus datos)

Donde colocar las cámaras de videovigilancia del garaje

Las cámaras solamente pueden captar lo que ocurre dentro de tu aparcamiento, nunca de la calle, excepto el acceso al parking pero de forma muy limitada. Nunca de la calle repito, ni tampoco de baños o vestuarios de los trabajadores del aparcamiento.

También se evitará la captación de imágenes en zonas destinadas al descanso de los trabajadores.

Videovigilancia de una única plaza de garaje

Si eres el propietario de una plaza de garaje y no de un garaje entero la cosa cambia…. primero necesitarás el permiso de la comunidad  ya que es un espacio compartido por otras personas. La cámara sólo podrá grabar tu plaza de parking.

La Finalidad de las grabaciones

Las cámaras deben respetar la intimidad de las personas y su finalidad debe ser garantizar su seguridad, bienes e instalaciones del parking

Debes designar un responsable del tratamiento de las imágenes

Se recomienda que sea una persona con conocimientos en derecho y tenga práctica en protección de datos. Pero en tu caso lo más normal es que seas tú el delegado responsable del tratamiento de las imáganes

Registro del tratamiento de las imágenes grabadas en el parking

Como responsable del tratamiento de las imágenes deberás llevar un registro interno con determinada información como la finalidad de las grabaciones. A menos que sean cámaras ficticias de las que no funcionan pero se colocan para dar la impresión que está todo bajo control.

Derecho de Información

Tienes que colocar el distintivo con el Logo informativo de videovigilancia en un lugar visible y en los accesos al parking

 

Debes informar de:

1. La existencia de las cámaras
2. Tu identidad como responsable
3. La posibilidad de ejercer de protección de datos
4. Cómo conseguir más información del tratamiento que se hace de las imágenes
5. Tendrás también que disponer de la circular informativa a petición de los interesados que la soliciten con el resto de la información en cumplimiento del derecho a informar.

 

Conservación de las imágenes grabadas en el parking

En principio se han de borrar en un plazo de un mes a menos que se deban conservar para ser utilizadas en una investigación o juicio.

Recuerda tener mucho sentido común y no atentar jamás contra la intimidad de las personas, tú eres el responsable de lo que grabes con las cámaras de videovigilancia en tu garaje y del tratamiento que hagas con ellas.

No olvides colocar el cartel que te puedes descargar gratuitamente y editarlo con tus datos y disponer de la circular informativa a petición de los interesados que la soliciten.

 

Tienes una plaza de Garaje y estás pensando en cerrarla, ¿has pensado en cerrarla con tabiques?  ¿con una puerta o reja? Antes de nada tienes que saber que no es fácil cerrar una plaza de garaje por tu cuenta. Te lo cuento…

¿Se puede oponer algún vecino? Necesitarás el voto favorable y unánime del resto de tus vecinos. Y la unanimidad no es lo que se lleva en España, no hay reunión de vecinos sin opiniones para todos los gustos y bandos contrapuestos. Es muy difícil pues una simple abstención acabará con la posibilidad de cerrar tu plaza de garaje.

¿Qué pasa si hago la obra sin el permiso de mis vecinos? Si tu idea es no someter el cerramiento de la plaza de parking a la votación de la Junta de Propietarios, lo más seguro es que te denuncien en los juzgados y tengas que deshacer la obra.

¿Tengo que pedir permiso en el ayuntamiento? Como mínimo deberías consultar la normativa de tu municipio para ver si es posible o qué condiciones te piden. Lo ideal para no tener problemas es contratar un técnico que te haga un proyecto y lo vise en el ayuntamiento. Además así podrás convencer mejor a tus vecinos. Si haces bien las cosas encontrarás menos resistencia.

¿En qué afectará al resto de propietarios? Ten en cuenta que no podrás invadir zonas comunitarias ni el espacio de tus vecinos, por lo tanto al cerrar una plaza de garaje te comerás parte de tu propia plaza y reducirás su tamaño. Piensa que tus vecinos de plaza van ver limitada su maniobrabilidad y apertura de puertas con la pared de tu cerramiento al lado

¿Me cubrirá el seguro comunitario? Consulta a tu administrador si el seguro comunitario va a poner problemas por tener una plaza-trastero en la que seguramente se van a almacenar “trastos” y en caso de siniestro en el aparcamiento no te cubra a tu plaza. Peor aún si el siniestro lo ocasionas tú, el seguro puede que no quiera responder ¿imaginas a quién reclamarán la indemnización?.

¿Puedo instalar iluminación en mi plaza de garaje cerrada? También aquí tendrás que pedir permiso a tus vecinos si quieres instalar un punto de luz o un enchufe. Será complicado… ¿o vas a poner un contador independiente para tu consumo?

¿Y si ya hay una plaza de garaje cerrada en el aparcamiento comunitario y nadie le ha dicho nada? Esto podría indicar que tus vecinos ya consintieron cerrar una plaza de garaje o que simplemente nadie protestó cuando el propietario hizo el cerramiento. Algunos juzgados entienden que pasados cierto tiempo sin que la comunidad proteste esto supone un consentimiento tácito. Pero no hay unanimidad en cuantos años han de pasar para ello. Además no sabes si ahora hay un nuevo vecino que se opondrá. El hecho de que ya haya una plaza de parking cerrada no quiere decir nada a efectos prácticos para ti.

En definitiva no te aconsejo que cierres tu plaza de garaje por tu cuenta y riesgo o seguramente tendrás problemas con tus vecinos.

 

Hola Daniel, tengo un problema que espero puedas ayudarme a resolver….. ¿Cómo podemos sacar un coche abandonado de un garaje?

tengo una plaza de garaje en un edificio de viviendas donde hace años que no vivo. En su momento vendí el piso pero no la plaza de garaje. El caso es que no le he prestado nada de atención ni para alquilarla ni para ir a las reuniones de propietarios. Hace 10 años que no piso el parking.

El mes pasado se puso en contacto conmigo el administrador para decirme que había un coche con pinta de estar abandonado en mi plaza, pues está cubierto de polvo y hace meses que nadie lo mueve. Lo primero que hice fue avisar a la policía municipal pero no pueden hacer nada, dicen que es una comunidad privada y no es de su competencia.

He pensado contratar una grúa y sacarlo a la calle para dejarlo abandonado en algún solar o calle de las afueras pero me han dicho que puedo tener problemas si me pillan.

Me puedes orientar…? gracias

Vicente P.

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¿cómo sacar un coche abandonado de un garaje?

Hola Vicente,

El tema no es sencillo, me preguntas cómo sacar un coche abandonado de un garaje… y ya sé que te habrán dado mil ideas, lo que se suele aconsejar siempre es llamar a un amigo mecánico que te ayude a sacar el coche abandonado en tu garaje para dejarlo abandonado en cualquier calle… o similares, pero casi siempre peores. Mucho cuidado con este tipo de «soluciones»!

Para empezar te diré que la policía municipal evidentemente no puede hacer nada si el coche abandonado está en un garaje privado como es el caso. Otra cosa es que lo saques y lo dejes abandonado en la vía pública, en ese caso sí van a intervenir y tendrás un problema mayor,

Lo primero que deberías hacer es localizar al dueño del vehículo a partir de la matrícula o del número de chasis. Esta información la conseguiremos en la DGT.

Una vez tengas localizado al propietario del coche abandonado en tu garaje le mandas un Burofax con acuse de recibo, así tienes ya un comprobante de que te has puesto en contacto con él y le has solicitado que retire el vehículo. Una vez pase un tiempo prudencial -infórmate de cuanto tiempo ha de ser con un abogado que conozca la Ley- si no lo ha retirado estarás ya habilitado para retirarlo tú.

Y ahora, tras haber dado todos esos pasos ya puedo explicarte cómo sacar un coche abandonado de un garaje… 

En primer lugar vuelves a la DGT para solicitar el traslado del vehículo a un desguace. Ellos tratarán de nuevo de contactar con el propietario y si no lo consiguen aprobarán nuestro expediente y podremos retirar el vehículo con una grúa y llevarlo al desguace para su destrucción.

Como ves no es tan sencillo…

Saludos!

Obligaciones del propietario de garaje con respecto a la comunidad de vecinos

De nuevo el tema de las declaraciones complementarias de Hacienda. Ya hemos hablado de ello anteriormente pero vamos a refrescar el concepto:

Valor real / Precio de compra

Una cosa es el valor de compra de un inmueble, un nuestro caso de una plaza de garaje, y otra cosa es lo que Hacienda dice que vale. Por eso cuando encuentras una oportunidad de mercado y la compras, tras liquidar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) recibes tarde o temprano la carta de Hacienda con la declaración complementaria.

La razón es la siguiente: Las Haciendas Autonómicas tienen sus propios métodos de valoración (cada una el suyo) de inmuebles y muchas veces estas valoraciones son superiores al valor de mercado. Cuando escrituramos declaramos el precio de la compra y pagamos los impuestos en base a ese precio, y ese es el problema.

Para Hacienda hay que liquidar el ITP en función del valor real de la plaza de garaje independientemente del precio que hemos pagado por ella. Vamos a ver en que consiste todo esto con un ejemplo.

• Imaginemos que compramos una plaza de parking en Madrid (donde el ITP es del 6%)  por 20.000 euros y hacienda la tiene valorada en 25.000 euros.
• Nosotros liquidamos como es normal los impuestos según el precio de la compra: 20.000 euros x 6% ITP = 1.200 euros.
• Hacienda hace su comprobación y estima que la plaza tiene un valor real de 25.000 euros y hace su propio cálculo: 25.000 euros x 6% ITP = 500 euros
• Recibimos una carta de Hacienda notificándonos que hemos liquidado mal el ITP acompañada de una propuesta de liquidación complementaria para que abonemos los 300 euros de diferencia más los intereses legales de demora.

¿Esto es justo?

Esta situación es muy habitual y los compradores lo van asimilando como algo corriente. Sobre todo los inversores que están habituados a comprar y ya se han encontrado con la situación en otras ocasiones. He comprado muy barato pero pagaré los impuestos por el precio que estime hacienda. Pero las personas que lo sufren por primera vez no lo toleran  con la misma naturalidad y lo consideran muy injusto. En un mercado libre es fácil encontrar un vendedor apurado dispuesto a vender por un precio muy bajo con tal de conseguir liquidez. Y en un mercado libre el valor debería ser el precio acordado entre comprador y vendedor…  es la ley de la oferta y la demanda, no tiene sentido que el gobierno determine el valor de los bienes.

¿Cómo calcula Hacienda el valor de la plaza de garaje?

Cada administración autonómica tiene sus criterios. Por ejemplo en Cataluña se toma como referencia el valor catastral y se multiplica por un coeficiente corrector que cada año van variando de modo que el valor mínimo de escrituración no es fijo. En Madrid es la propia comunidad quien te indica el valor según su propia valoración. En lo único en que todas las administraciones autonómicas coinciden es en penalizar la compra de una oportunidad de mercado.

¿Reclamar vale la pena?¿Cómo lo hago?

Podemos recurrir pero eso no significa que no tengamos que pagar. Los plazos serán los mismos si pagamos por las buenas que si decidimos recurrir. Otra cosa es que ganemos el recurso y nos devuelvan el importe de la declaración complementaria.

Si decidimos ir contra la administración mediante una reclamación económico-administrativa, tenemos cargarnos de paciencia pero si lo hacemos bien podemos ganar. Eso sí…. Luego la administración podrá hacer una nueva valoración de la plaza de garaje y presente otra liquidación provisional que nosotros nuevamente volveremos a recurrir y posiblemente ganar.

En el caso de nuestro ejemplo, para una plaza de garaje de 20.000 euros, estamos hablando de una cantidad de 300 euros. Eso tiene una doble lectura: por un lado tendremos que valorar si realmente nos apetece entrar en esa guerra por 3oo euros. Pero por otro lado la administración tendrá menos interés en pelear la reclamación.

¿Cómo determino de forma sensata el precio de mi plaza de garaje?

Aunque aún nos encontremos lejos de los precios máximos del mercado inmobiliario que se alcanzaron en 2007, la tendencia al alza es evidente en las principales ciudades españolas y se prevé que siga igual mientras duren las buenas perspectivas de crecimiento económico.

El mercado inmobiliario es así. Si las expectativas son optimistas con un desempleo a la baja y una economía al alza el mercado se contagia de ese optimismo y los precios de los inmuebles se vuelven imparables. En ese contexto es muy difícil que ningún propietario sea el primero en poner sensatez y decidir no sumarse a esa dinámica de precios alcistas.

¿Entonces cual es sería  el precio justo de un inmueble? No hay nada más justo que dejar que comprador y vendedor se pongan de acuerdo. Por lo tanto si el vendedor no es sensato a la hora de pedir será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y así se llegará a un acuerdo y a un precio justo.

 

Como ayuda a vendedores desorientados se me ocurren algunas ideas que tienen mucho que ver con el sentido común y poco con los vaivenes del mercado inmobiliario

Así no puedes determinar el precio de tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de parking no es el precio de anuncios similares que ves publicados en los portales inmobiliarios. La prueba principal de que esos anuncios son caros es que aún están publicados en Internet. Los anuncios que se han vendido son retirados de los portales inmobiliarios, por lo tanto los que ves publicados son los que no se han vendido aún, y eso suele significar que tienen un precio que nadie está dispuesto a pagar por ellos.

El precio de tu parking no es lo que te ha dicho el portero, el vecino o tu cuñado. No es sensato pedir consejo a personas que no conocen el mercado y sólo te dan su opinión. Otra cosa es que ellos estén dispuesto a pagar lo que te aconsejan que pidas a un tercero. Pregúntales si ellos lo pagarían a ver que pasa.

El precio de tu plaza de garaje no es “lo que pagaste por ella”. Eso es lo que te costó a ti en un momento diferente al actual. Otra cosa es que no quieras perder dinero, pero esa no es la forma justa de valorar las cosas.

El precio justo de tu aparcamiento no puede determinarse bajo la fórmula “no tengo prisa” o “no me pide pan”. No esperes que un día vaya a llegar ese ingenuo y te pague un sobreprecio sin ningún motivo.

El precio de tu plaza de garaje no puede ser lo que crees que valdrá en el futuro. No puedes pensar que dentro de un año valdrá mucho más porque la estás vendiendo hoy. Si ese es tu caso te recomiendo sacarla de la venta y esperar un año para tratar de venderla de nuevo. Pero entonces cuando haya pasado ese tiempo no hagas la misma jugada y pidas otra vez lo crees que valdrá en el futuro.

El precio de tu parking no es lo que necesitas. Que tú necesites una cierta cantidad de dinero no significa que tu plaza de garaje tenga ese valor en el mercado. Esa no es una forma justa de poner el precio.

Esta si es la forma de poner precio a tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de garaje es lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella. Hay que tener sentido común y determinar el precio con sensatez  o como dije antes será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y si no nos adaptamos no la venderemos.

Ese es el precio justo y por lo tanto el precio que deberías determinar de forma sensata si quieres venderla. Y esto serviría para cualquier inmueble.

 

Plazas de garaje con cargas: Dudas y preguntas sobre situaciones en las que aparecen hipotecas, deudas de comunidad, IBI y otras cargas

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Hola Daniel, una pregunta. Estoy a punto de comprar una plaza de garaje pero el dueño tiene una hipoteca sobre el piso y el garaje. ¿Hay una forma de que él siga su hipoteca solo con el piso y nos deje comprar el garaje sin problemas?

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Hola Andrea, lo más normal es que el banco no lo permita, ahora mismo tiene dos bienes respondiendo de la hipoteca, el piso y el parking, es muy difícil que un banco quite una garantía de una deuda a menos que el propietario aporte otra para compensar y eso supone demasiado papeleo, tasaciones y gasto…

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Mi caso es el siguiente: voy a comprar una plaza de garaje en la finca en la que vivo. Mi vecino que también tiene plaza de garaje me ha dicho que el vendedor debe a la comunidad unos 450 euros. ¿Qué debo hacer?

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Hola Raul, debes decir al comprador que solicite al administrador un certificado en el que figuren las deudas. Una vez tengas claro a cuanto ascienden realmente las deudas con la comunidad tienes dos opciones:

• Retienes en la compraventa esa cantidad al vendedor, le descuentas el valor de la deuda del precio que habéis pactado y te haces cargo de liquidarla tú
• Asumes la deuda y perdonas o exoneras al vendedor de esa deuda.

 

En cualquier caso el Notario pedirá siempre el Certificado de Deudas que ye he comentado y te informará de la situación para que decidas entre alguna de las dos opciones anteriores. Piensa que el administrador suele cobrar por ese certificado y muchas veces los vendedores no lo presentan para ahorrarse ese gasto (entre 30 y 50 euros) . En tu caso te aconsejo que exijas el documento ya que tienes sospechas que hay una deuda con la comunidad.

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Buenas tardes.

Hace unos meses compré  una plaza de garaje y el recibo del IBI no estaba pagado aún porque según explico el vendedor no e habían pasado el recibo por banco aún. ¿Quién responde de los recibos pendientes de este año?

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Buenas tardes Teresa,

El sujeto pasivo del IBI es el propietario de la plaza de garaje a día 1 de enero y a él le girará los recibos pendientes de este año el ayuntamiento. Eso ha sido así hasta ahora. Y digo hasta ahora porque en una sentencia del año pasado (2016) el Tribunal Supremo deja abierta la puerta a que si no se pacta lo contrario entre comprador y vendedor: el IBI lo asuman ambos en la parte proporcional que les corresponda del año.

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Hola Daniel. Voy a comprar una plaza de parking a un familiar y en la nota de registro sale que hay un usufructo a favor de su padre. Me ha comentado que cuando murió la madre pusieron todos los bienes a nombre de los hijos pero dejaron a su padre como usufructuario. Como es familiar me ha dicho que no me preocupe que el padre  (quien ya es muy mayor) no va a reclamar nunca nada y que seguramente ni se acuerda ya de que es el usufructuario. Qué opinas? Lo dejo tal cual? Gracias 

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Vamos por partes J Antonio,

El usufructo es un derecho real, por supuesto que si compras la plaza tal cual serás tú el propietario titular, pero siempre tendrá una carga, y el día de mañana cuando quieras venderla o dejarla en garantía para pedir un préstamo por ejemplo, tendrás que levantar esa carga. Y entonces serás tú el que tendrás la molestia y los gastos de retirar la carga. Mi consejo es que por muy familiar que seas hagáis las cosas bien que no cuesta nada… y compres la plaza limpia de cargas.

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Hola, hace años compramos mi piso y la plaza de garaje con una hipoteca que ya está pagada. Ahora nos mudamos y el piso nos lo quedamos porque se alquila muy bien en esa zona. La plaza la vamos a vender porque necesitamos un poco de dinero para la entrada de nuestra nueva vivienda. El comprador de la plaza me comenta que aparece aún la hipoteca en el registro pero yo la tengo pagada. ¿Cómo hago para venderla sin la hipoteca?

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Hola Luis. Estos serían los pasos:

1. Ir al banco en el que hiciste la hipoteca y que te hagan un certificado de saldo 0 (es decir… un papel que indique ya no debes nada al banco)
2. Vas al notario con el certificado  y les comentas que quieres levantar una hipoteca o préstamo. Tendrá que ir también un apoderado del banco para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
3. Tendrás que ir a una delegación de Hacienda para cumplimentar el modelo correspondiente para liquidación de préstamos hipotecarios. Está exenta de pago. Lleva la escritura de cancelación que firmaste en el notario.
4. Con todos esos documentos ya puedes ir al Registro a levantar la hipoteca.

 

Saludos y ánimo con ello!

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Hola Daniel, te cuento mi experiencia con el pago del IBI:

El año pasado vendimos una plaza de garaje en el mes de febrero. Los compradores y nosotros llegamos al acuerdo de que se harían cargo del pago del IBI ya que por dos meses era injusto pagarlo nosotros, y lo pusimos así en la escritura. El caso es que no lo han pagado y no piensan hacerlo. Hemos pensado devolver el recibo… imagino que no les interesará que lo hagamos ya que la finca responde del pago no es así?

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Hola Mariola, no es exactamente así. Vosotros erais los sujetos pasivos del impuesto cuando el ayuntamiento emitió el recibo y os lo recamarán a vosotros. Seguramente si no lo pagáis os enfrentareis a un posible embargo de la nómina o algo similar, que es lo que sucede cuando la maquinaria administrativa entra en funcionamiento. AL final vais a tener que pagarlo vosotros… otra cosa es que una vez lo paguéis lo reclaméis judicialmente a los compradores en base al acuerdo al que llegasteis y que reflejasteis en la escritura de compraventa.