¿Cómo tributan las plazas de garaje? IVA al tipo general, IVA reducido, ITP…

Antes de nada vamos a repasar los conceptos básicos y luego haremos un recopilatorio de las principales dudas a las que nos enfrentamos en lo que respecta al IVA en la compra de plazas de parking.

– Si es una plaza de garaje de segunda mano….. la venta se hace por Transmisiones Patrimoniales (ITP)

– Si es una plaza de garaje de «obra nueva» que nos vende el promotor…… la venta se hace por IVA

– En el caso de hacer la venta por IVA el tipo aplicable será el general que en la actualidad es del 21%.

– En determinados casos podremos beneficiarnos del IVA reducido del 10% …..cuando se vincule la plaza de garaje a la compra de un piso en la misma finca y en el mismo acto. Esto está permitido hasta un máximo de dos plazas. La tercera plaza y siguientes tributarán al 21% de IVA aunque las compremos en la misma finca y en el miso acto que la vivienda.

Requisitos para que se pueda aplicar el IVA reducido en la compra de plazas de garaje de obra nueva

1) La plaza de garaje deberá ir vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva.

2) La vivienda que compremos debe ser la «primera entrega», es decir se la compramos directamente al promotor de la obra. Esto quiere decir que aunque sea «nueva» no podemos aplicar el IVA reducido si es una segunda transmisión. Por ejemplo si el promotor vendió anteriormente la vivienda a otra empresa y esa empresa nos la vende a nosotros (con IVA porque para eso es una empresa y no un particular), aunque esté «nueva» y sea «de primera mano» no es una «primera entrega».

Este es un concepto que tenemos que tener claro: es una primera entrega. Ya que en caso contrario la venta tributará por ITP

¿Siempre que vende el promotor la venta se considera primera entrega?

No siempre. Imaginemos que el promotor ha estado alquilando las plazas de parking por un plazo superior a dos años.… en ese caso no tendrán consideración de «primera entrega»…. A menos que hayamos sido nosotros los arrendatarios de esas plazas. Si es una persona distinta y las alquiló durante más de dos años la venta irá por ITP.

¿Qué condiciones ha de reunir la compra de las plazas de garaje que hacemos al promotor para poder aplicar el IVA reducido?

Para que pueda beneficiarse del tipo reducido del IVA la compra de una plaza de garaje (hasta un máximo de dos) o de otros anexos de la vivienda (como trasteros) deberán de transmitirse conjuntamente con la vivienda y estar situadas en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al que pertenecen.

Por lo tanto podemos comprar dos plazas de garaje al promotor de la obra y beneficiarnos del IVA reducido siempre y cuando las compremos en el mismo acto (ya no vale si lo hacemos al día siguiente, ni ese mismo día por la tarde!). Y sólo si están en el mismo edificio (no vale si es otra promoción que está en frente de nuestra casa)

¿Podemos beneficiarnos del IVA reducido si compramos sobre plano?

Si,  en el caso de entregas de viviendas en construcción, si compramos sobre plano una vivienda podemos vincular hasta dos plazas de parking y beneficiarnos de la reducción del IVA siempre y cuando las compremos en el mismo acto.

¿Cómo y cuándo pagamos el IVA?

Tanto si se trata del IVA reducido como si es el tipo normal, el impuesto se devenga en el momento de la firma de la escritura ante notario. Por lo tanto pagaremos el precio de la plaza de parking + su correspondiente IVA al vendedor.

En el caso de que la compra se haga por IVA hay que pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos documentados o IAJD. Su importe variará según la comunidad autónoma.

¿Se puede comprar una plaza de parking pagando el IVA aunque no sea de nueva construcción?

Puede darse el caso que tengas una Sociedad o una empresa, que seas un profesional o empresario y por lo tanto puedas deducirte el pago del IVA. En ese caso te interesará renunciar a la exención, es un mecanismo que permite la Ley para hacer la compra por IVA.

Esto no es aplicable a particulares…. tanto el que compra como el que vende han de ser empresas o profesionales…. pero hay una excepción que explico en el siguiente punto.

¿En algún caso puede hacerse la venta por IVA si venden personas físicas?

Puede darse el caso que vendan particulares y que las plazas de parking hayan estado afectas a un negocio de los mismos propietarios. En ese caso pueden hacer la venta por IVA aunque vendan como personas físicas.

Este es un caso muy habitual en las herencias. Por ejemplo….. varios herederos reciben en herencia un garaje entero y deciden explotarlo, para ello se asocian en una Comunidad de Bienes que les permita cobrar y declarar el IVA del alquiler de las plazas de ese garaje.

Cuando más adelante deciden vender el garaje lo harán a modo particular, pues son ellos las personas que heredaron el garaje, o las plazas de parking (esto también sirve para locales y oficinas) y por lo tanto ellos como propietarios venderán. Pero como tienen una Comunidad de Bienes con la que han estado cobrando el IVA de ese garaje y haciendo las liquidaciones trimestrales a la Agencia Tributaria pueden hacer una factura por la venta del garaje y venderlo por IVA. Y eso es  independiente de que vendan como particulares.

Compramos una vivienda a un particular pero no tiene garaje. En la misma finca aún hay plazas de garaje del promotor y por lo tanto de primera transmisión. ¿Se aplica el IVA reducido?

No, en este caso no se puede aplicar el IVA reducido. La venta de la vivienda ira por Transmisiones Patrimoniales por ser entre particulares y la venta de la plaza de garaje por IVA al tipo general que en la actualidad es del 21% sobre el precio de la plaza de parking.

Y por si te puede interesar:

Contrato de alquiler de plaza de garaje

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¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

– Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda». 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

La donación de una plaza de garaje tiene obligaciones fiscales. Conócelas

Imagina que un  familiar tuyo va a poner a tu nombre una plaza de parking de su propiedad, eso aunque sea un «regalo» se conoce como donación y tiene su propio impuesto: El impuesto de donaciones, o mejor dicho el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) el cual estarás obligado a liquidar tú como favorecido por la donación.

Además del impuesto de donaciones, que como veremos más adelante lo cobra la Comunidad Autónoma, tienes que tener en cuenta el impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal -este lo cobra el ayuntamiento-  y la ganancia patrimonial que vas a tener por incrementar el valor de tu patrimonio con la  donación de la plaza de parking y que puede tener efecto en tu declaración de la renta.

1) Impuesto de Donaciones y Sucesiones.

La Base Imponible la establece la Ley estatal y es igual para todos.

Para calcular la cuantía del impuesto primero debes calcular el importe patrimonial que has tenido por la donación. Es decir el valor real de la plaza de garaje al que has de descontar las cargas que puedan deducirse. Eso sería la base imponible del impuesto de sucesiones y donaciones, es igual para todos ya que la establece la Ley estatal (Ley 29/1987, del 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

La Base Liquidable depende de cada Comunidad Autónoma

A esa base imponible se le aplican unas reducciones y bonificaciones que varían en función del lugar donde esté la plaza de parking, ya que  se trata de un impuesto que está transferido totalmente a las comunidades autónomas. Entonces son éstas las que tienen las competencias para regular y aplicar las tarifas, deducciones y bonificaciones del impuesto de sucesiones y donaciones. Algunas comunidades como Madrid lo han suprimido o cobran una cantidad simbólica mientras que otras comunidades tienen diferentes tarifas.

Échale un vistazo al modelo 651 que tendrás que presentar en un máximo de 30 días desde que recibas la donación de la plaza de garaje, y si lo ves complicado busca el asesoramiento de tu gestor.

2) Plusvalía Municipal

Como se trata de un bien inmueble y supuestamente urbano, la donación de la plaza de parking estará afecta al al Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal. En este caso tendrás que liquidar al ayuntamiento – como beneficiario de la donación de una plaza de parking-  una cantidad que será proporcional al valor del suelo y a  los años que tuvo a su nombre la plaza de garaje la persona que te ha hecho la donación. Aquí no esperes ninguna bonificación como en el caso anterior, en todo caso estate preparado para recibir un susto ya que algunos ayuntamientos han elevado este impuesto a cantidades importantes.

3) Ganancia Patrimonial, IRPF.

Como habrás tenido una ganancia patrimonial al recibir la donación de una plaza de garaje tendrás que tributar por ello en la Renta. La ganancia patrimonial será igual al valor de la plaza de parking que has recibido al que le restaremos los gastos que te ha ocasionado y todo ello matizado por los coeficientes reductores, de actualización……  es un cálculo bastante complejo y es aconsejable que los calcule un experto en temas fiscales, tu gestor podrá asesorarte convenientemente.

FISCALIDAD PLAZAS DE GARAJE

«Quisiera conocer cuáles son las obligaciones tributarias del arrendador de una plaza de garaje.»
«¿Es requisito darse de alta como empresario?», «¿Tengo que declarar el IVA por el alquiler de mi plaza de garaje si solamente tengo una?»,  «¿Qué gastos puedo deducir del alquiler de una plaza de garaje?», «¿Se paga el IVA del alquiler del parking si el contrato es entre particulares?»…

La fiscalidad que afecta al alquiler de las plazas de garaje es un tema recurrente en muchas de las de preguntas planteadas por los lectores de este blog. Aprovechando que  las preguntas casi siempre son las mismas vamos a tratar de responder de forma general  a todas ellas de un modo muy sencillo y que sea comprensible para todos.

Para empezar…

¿Tiene obligaciones tributarias el arrendador de una plaza de garaje?

Si, el alquiler de plazas de garaje hay que declararlo y está sujeto al pago de impuestos:  IRPF e IVA

1) El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF

En la declaración de la renta tenemos que incluir los ingresos obtenidos por el alquiler de las plazas de garaje alquiladas. Se trata de una renta inmobiliaria y tenemos que declararla del mismo modo que hacemos con las rentas del ahorro (los intereses bancarios) y las rentas del trabajo (el salario percibido).

Si nuestra plaza la alquilamos por 100 euros + IVA cada mes (el IVA siempre aparte) tendremos unos ingresos de 1200 euros anuales que habrá que incluir en la declaración de la renta del año próximo. 

Pero ojo, de esa cantidad tenemos que restar los gastos que nos ha ocasionado el alquiler nuestra plaza de garaje….

¿Podemos deducirnos algún gasto del alquiler de la plaza de garaje?

Sí, podemos deducirnos todos los gastos que han sido necesarios para que obtengamos las rentas. Es decir los gastos que nos ha ocasionado la actividad de alquiler de nuestras plazas de garajes.

Estos gastos normalmente vienen incluidos en el recibo de la comunidad de Propietarios, por lo que será muy sencillo deducirlos. Solo tenemos que sumar  los importes de los recibos correspondientes a ese año incluyendo las derramas extraordinarias, y el resultado lo restamos de los ingresos obtenidos por los alquileres.

Como no en todas las comunidades de parkings hay un administrador que nos facilite el trabajo, recordemos cuales son esos gastos:

• Los gastos de mantenimiento del garaje, pintura, limpieza, administrador, etc.
• Los recibos de suministros de luz y agua.
• Las primas del seguro del garaje.
• IBI y tasas de basura. Los impuestos municipales que afectan a la plaza de garaje son deducibles. En ocasiones se pagan de forma conjunta en todo el garaje y el propio administrador nos lo repercute en la cuota. Si no es así tenemos que sumar el importe de esas tasas y deducirlo también del importe obtenido por el alquiler de la plaza de garaje. Las tasas de basura no se aplican en todos los municipios.

Siguiendo con nuestro ejemplo, si  la suma de gastos  son 300 euros anuales y el IBI  100 euros anuales, el total de gastos deducibles ascendería a 400 euros anuales.

Como nuestros ingresos por el alquiler de la plaza de garaje ascendían a 1200 euros y nuestros gastos han sido 400 euros, lo que vamos a declarar en el IRPF será una renta inmobiliaria de 800 euros.

Otros gastos que no solemos tener en cuenta:

• Los gastos de financiación. Si estamos pagando una hipoteca por la compra de la plaza de parking podremos deducirnos los intereses de la hipoteca…. Pero solo los intereses (no el capital) y solo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilado.
• Los gastos de la agencia inmobiliaria. Imaginemos que la plaza nos la alquiló una inmobiliaria. La factura que nos hizo por la búsqueda del inquilino y la realización del contrato también nos la podremos deducir.
• Los gastos de amortización del inmueble. Este es un gasto algo complicado de calcular por lo que es mejor consultarlo con nuestro gestor o un profesional fiscal para que nos calcule la cuota. Pero para hacernos una idea se calcula aplicando un porcentaje sobre el 3% del mayor de estos dos valores: el coste del inmueble o el calor catastral sin incluir el valor del suelo.

¿Puede ser que tenga más gastos que ingresos?

Claro que puede ser que tengamos más gastos que ingresos. Siguiendo con el ejemplo anterior, si la plaza no la hemos alquilado más que durante tres meses nuestros ingresos (300 €) habrán sido inferiores a los gastos (400 €) y nuestro resultado consecuentemente será negativo: hemos perdido 100 € este año.

Pero no podemos deducirnos más gastos que ingresos. En este caso nos deduciremos como mucho 300 € para compensar los ingresos obtenidos y los 100 € restantes los guardaremos para deducirlos el año siguiente.

En resumen, como arrendadores obtendremos unos ingresos por el alquiler de nuestras plazas de garaje, a esos ingresos les vamos a restar los gastos deducibles y el resultado final lo incluiremos en nuestra la declaración de la renta como una renta inmobiliaria.

2) EL IVA

¿El contrato de alquiler de la plaza de garaje está obligado al pago del impuesto del IVA?

La Agencia Tributaria contempla dos posibilidades:

• Que la plaza de plaza de garaje se alquile como un anexo a la vivienda. En este caso está exenta del pago del IVA

• Que la plaza de garaje se alquile de forma independiente. En este caso sí tenemos que aplicar el IVA al alquiler de la plaza de garaje.

¿Hay que aplicar el IVA aunque el contrato sea entre particulares?

Pese a que los particulares no somos sujetos pasivos de IVA el hecho de alquilar nuestra plaza de garaje nos convierte en empresarios y por lo tanto el alquiler de la plaza de garaje estará sujeto a IVA y nosotros estaremos obligados a declarar ese IVA trimestral y anualmente.

En el caso de alquilar nuestra plaza a una empresa  será la propia empresa la que nos exigirá el recibo con el IVA desglosado para poder deducírselo en sus declaraciones fiscales.

¿Qué declaraciones de IVA tenemos que presentar?

Por un lado tenemos que presentar el modelo 303 trimestralmente en el que declaramos el IVA cobrado en ese trimestre y lo  ingresamos en Hacienda. El IVA del primer trimestre lo presentaremos del 1 al 20 de abril, y así sucesivamente el resto de trimestres.

A final de año presentaremos el modelo 390 que es un resumen anual de los pagos efectuados en las declaraciones trimestrales.

¿Es requisito darse de alta como empresario?

Sí, tenemos que darnos de alta en el censo de empresarios, pero no es algo demasiado complicado, simplemente tenemos que comunicar a la Agencia Tributaria que vamos a convertirnos en “recaudadores de impuestos” y eso se puede hacer telemáticamente si contamos con un certificado digital o en las propias oficinas de Hacienda donde rellenaremos el modelo 037 .

Esperamos haber aclarado tus dudas y te invitamos a que leas las 13 Consideraciones generales del contrato de alquiler de una plaza de garaje y descargues nuestro modelo de contrato de alquiler de plaza de garaje.