INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE 2015

¿DONDE INVERTIR EN 2015?

La clásica duda que asalta por estas fechas a pequeños y  medianos inversores tiene este año un matiz importante: Las políticas monetarias expansivas del Banco Central Europeo han dejado los tipos oficiales en el 0,05%, lo que es su mínimo histórico. Además tenemos que tener presente  la recuperación de una banca europea que no necesita captar capital, lo que deja un panorama bastante decepcionante para todo inversor conservador: No esperen guerras de depósitos por captar sus ahorros…. Empieza a sobrar el dinero nuevamente y con el Euribor rondando el 0,35 % habrá que empezar a pensar en otras opciones para invertir sus ahorros.

Los estrategas europeos han predispuesto este escenario con una finalidad: que no haya alicientes para ahorrar y así  la gente consuma y las empresas inviertan, que se mueva el dinero….. Es beneficioso para la política fiscal europea que mucha gente aproveche para cambiar de coche por ejemplo,  pero también que se mueva el sector inmobiliario, con calma eso sí, sin volver a comprar pisos como locos, quizás algo intermedio. ¿Qué tal invertir en plazas de garaje en 2015 para guardar esos coches nuevos que se vendan?

¿Cómo  puede rentabilizar los ahorros  un pequeño inversor?

Ya ha quedado claro entonces que los pequeños inversores  tienen un horizonte complicado para obtener rentabilidades atractivas para sus ahorros.  Si hacemos lo que cualquier inversor haría y estudiamos las posibilidades que nos ofrece la banca a cambio de nuestros depósitos llegamos muy rápidamente a una conclusión: El  sistema financiero español tiene serios problemas para poder remunerar los depósitos a tipos de interés por encima de 1%. Vamos a verlo….

Deposito bienvenida OPENBANK  3 meses………2,00% TAE (español)

Deposito  Naranja Bienvenida ING 3 meses………2,00% TAE (holandés)

Deposito Novo Banco a 12 meses….………………….2,00% TAE (portugués)

Deposito  Novo Banco a 9 meses………………………1,75% TAE (portugués)

Deposito Novo Banco a 6 meses……………………….1,60% TAE  (portugués)

Deposito Open  Openbank  13 meses…………………0,90% TAE (español)

Deposito  18 meses Catalunya Caixa………………….0,80% TAE (español)

La TAE (TASA ANUAL EQUIVALENTE) más atractiva,  es del 2%, lo que significa que con un depósito de 15.000 € del Banco Novo a 12 meses se obtendría un resultado bruto de 300 €. Decepcionante, verdad…? Pero existen activos inmobiliarios de importes pequeños  que ofrecen rentabilidades interesantes: las plazas de garaje. En determinados  barrios de  ciudades como Madrid o  Barcelona existe una gran necesidad de aparcamiento  y  la demanda  de alquiler de plazas de garaje  es  alta.

INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE O HACERLO EN UN DEPÓSITO BANCARIO

Imaginemos un pequeño ahorrador que tiene por ejemplo un capital de 15000 € y comparemos el resultado de invertir en plazas de garaje o de contratar el  depósito de Novo Banco  a 12 meses, que como ya hemos visto daría un rendimiento de 300 € anuales brutos.

Si el inversor compra una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene? 

El primer paso es encontrar la plaza de parking adecuada (zona, características, precio, etc.) algo que parece sencillo pero que es mejor dejar en manos de profesionales especialistas.

Ahora que ya tenemos la plaza de garaje vamos a calcular los ingresos. Para nuestro análisis partimos de un alquiler mensual nada ambicioso que pueda ser representativo de la situación actual para un barrio medio. Por ejemplo 85 € mensuales. Este alquiler anualizado nos reportaría unos ingresos de  1020 euros.

El segundo paso es calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos  de la comunidad  de  propietarios, unos 50 € trimestrales de media, que serían 200 € anuales. Luego tenemos el Impuesto de bienes inmuebles,  unos 150 € anuales aproximadamente.

Ahora sí calculemos ya la rentabilidad = (Ingresos – gastos) / (Precio de activo ) x 100

Ingresos: 1020 euros

Gastos: 350 euros

Rentabilidad = (1020€ – 350€) / (15000€) x 100=  4,5%…….. Es decir 670 € anuales, más del doble que el depósito bancario.

Pero esto no es todo. Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo, pero  no es la única. Invertir en plazas de garaje en la situación actual lleva consigo un posible incremento de valor de la plaza de parking en caso de venta. Quizás  en un año o dos no sea algo muy perceptible pero imaginemos que el inversor conserva el bien durante 10 años, y luego quiere venderlo. ¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años?  Vamos a ser nuevamente humildes en nuestras predicciones y nos contentaremos con un incremento, en un supuesto  muy conservador, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15000 obtendría un valor de mercado de  18750 €. Lo que representa un beneficio de 3750 €. Por lo tanto la rentabilidad en 10 años sería doble: Rentabilidad explotación =670 € anuales x 10 años = 6700 € Rentabilidad por enajenación (venta) del bien a los 10 años = 3750 €

Rentabilidad total de la plaza de garaje en 10 años =  10450 €. En porcentaje sería el  6,96 % anual

Comparemos esta rentabilidad con:

Depósito bancario,  hemos visto que daría un rendimiento de 300 euros= 2% anual

IBEX últimos 10 años (2004/2014) =1,51 % anual

Bono  de tesoro público  español  a 10 años (diciembre  de 2014) = 1,69 % anual

Rentabilidad plaza de garaje en 10 años =  6,96 %  anual

Para acabar justifiquemos porqué puestos a hacerlo en el sector inmobiliario, nos decantamos por invertir en plazas de garaje en 2015:

¿INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE EN 2015 o HACERLO EN PISOS?

Aquí ya hemos hablado de las razones por las cuales es mejor invertir en plazas de garaje que hacerlo en pisos. Repasemos algunas de ellas, las más evidentes:

EL PRECIO

Son los inmuebles más baratos en los que invertir y están a precios muy atractivos. Nunca ha sido tan barato tener una plaza de garaje en barrios en los que hasta hace unos años era impensable acceder a una por precios inferiores a los 60.000 euros

LA FINANCIACIÓN

Es obvio que hasta el más humilde de los inversores no va a necesitar pedir financiación para invertir en plazas de garaje en 2015 a los precios que las encontraremos en el mercado. Empresas especialistas como ParkingYa! Tienen en cartera plazas de parking en zonas atractivas de Madrid y Barcelona en una horquilla de precios que va de los  15.000 a los  25.000 euros

EL MANTENIMIENTO

Los gastos de mantenimiento por los servicios comunes del aparcamiento son muy básicos, entre 50 y 60 euros trimestrales de media, a menos que haya servicios extras que encarezcan el mantenimiento del garaje.

LA RENTABILIDAD INMEDIATA

La necesidad de aparcamiento en la mayoría de barrios de las grandes ciudades es algo constante y si bien la crisis de estos años ha provocado que la gente sea más reticente a comprar y se haya decantado por el alquiler, esto sólo puede beneficiar a quien quiera invertir en plazas de parking ya que el efecto es doble: Por un lado el descenso de las compras ha sido un factor crucial para que las plazas de garaje bajaran de precio, y por otro lado todo aquél que necesita aparcar el coche y no tiene aliciente para comprar su propia plaza de parking ha tenido que acabar alquilando una.

LA RELACIÓN CON EL INQUILINO

Es hora de recordar nuevamente que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) y por lo tanto los contratos son mucho más flexibles que los de los pisos. La consecuencia es que el propietario de la plaza de parking no tiene la indefensión que sí tienen los propietarios de pisos arrendados.

LA LIQUIDEZ

Por último hay que recordar algo que siempre es bueno en cualquier inversión: la capacidad de recuperar la inversión para tener liquidez, algo bastante factible en el caso de invertir en plazas de parking.

En definitiva, con un dinero tan barato y una bolsa de futuro incierto en 2015 dadas las incertidumbres políticas que se avecinan en nuestro país nuestro consejo es invertir en plazas de garaje en 2015.