El ciclo inmobiliario o más bien la actividad inmobiliaria está fuertemente ligada al ciclo económico de una región, de un país o de la economía a escala mundial. Saber identificar los momentos buenos y malos para la economía nos ayudará a saber cuando entrar o salir del mercado inmobiliario.
Factores que afectan al ciclo inmobiliario
Factores Político-Económicos del ciclo inmobiliario
Nadie es capaz de adivinar cuando el mercado ha llegado a su punto más elevado ni cuando ha tocado fondo. Son muchas las variables que afectan el ciclo inmobiliario: el entorno político, legal y económico del país, los niveles de paro, los tipos de interés, las políticas fiscales, la tasa de natalidad y envejecimiento de la población, las migraciones… Para complicarlo más los ciclos ni son periódicos ni duran lo mismo cada vez, por lo que tratar de adivinar el cambio de tendencia es muy complicado.
Más dificultades… el mercado inmobiliario siempre va rezagado respecto de los ciclos económicos. La causa es el tiempo en la construcción de los inmuebles, cuando se inicia el ciclo expansivo la obra nueva tardará unos años en salir al mercado y al revés, cuando empiece la desaceleración aún se estarán ejecutando obras que tardarán un par de años en ser entregadas.
Factores humanos que afectan al ciclo inmobiliario
Además de todo lo anterior está el componente emocional… el miedo y la codicia de las personas se sube al ciclo y lo empuja o lo frena, el mercado está formado por personas que en su conjunto se comportan de una forma irracional dejándose arrastrar por las emociones y no por la razón.
Duración de los ciclos inmobiliarios
Los ciclos inmobiliarios ni son periódicos ni duran lo mismo cada vez. En teoría se ajustan a los ciclos económicos aunque en la práctica no es así porque depende de la capacidad del mercado de absorber la oferta disponible y al revés: el tiempo que tarda la industria inmobiliaria en abastecer de viviendas al mercado, tiempo extremadamente lento, las casas no se hacen de hoy para mañana. Esto es lo que marca la demora, el desfase con el ciclo económico.
Las 4 etapas del ciclo inmobiliario
EL PICO
Es el momento en el que todo el mundo quiere invertir en inmuebles, el famoso efecto FOMO: «Fear of Missing Out», es decir el miedo a quedarse fuera, la ansiedad de perderse la oportunidad.
Reconocemos esta fase porque los inmuebles alcanzan precios desorbitados y se vuelve inasequible incluso fuera de las grandes capitales. También es el momento en que los agentes inmobiliarios empiezan a sentir como cuesta cada vez más cerrar las ventas.
En la fase del pico, personas normales, ahorradores precavidos que no son inversores profesionales se endeudan para comprar y los bancos les esperan con los brazos abiertos relajando sus requisitos para conceder préstamos.
LA CONTRACCION / RECESIÓN
Es el momento del sálvese quien pueda. Una vez se confirman las sospechas de los agentes inmobiliarios y empiezan a tener que ajustar precios a la baja para poder cerrar las ventas, comienza la fase de la contracción, de la venta por pánico.
En estos momentos se dejan de construir nuevas promociones, el mercado se desacelera y las tasas de interés bajan para animar a los compradores. Suelen ser momentos en que caen la inversión la producción, el empleo… y los precios del mercado inmobiliario
LA RECUPERACION
Es esta fase los precios del mercado inmobiliario comienzan a estabilizarse pero aún hay miedo a invertir entre los pequeños ahorradores. Los profesionales de la especulación ya están empezando a comprar las gangas del mercado, la economía empieza a estar en expansión, y poco a poco aumenta la demanda de inmuebles, se inician nuevas promociones y crece el empleo de nuevo
EXPANSION
En esta fase del ciclo inmobiliario los precios comienzan a subir nuevamente y los inversores empiezan a animarse y perder el miedo. El mercado inmobiliario vuelve a ser popular y todos quieren estar en él…. hasta llegar nuevamente al PICO y se de inicio de nuevo al ciclo.
¿Te atreves a predecir en qué fase estamos?
El ciclo inmobiliario se repite una y otra vez durante años, sus fases no tienen una duración definitiva y en ocasiones nos manda señales equívocas que nos hacen entrar demasiado tarde o salir demasiado pronto. Lo ideal es entenderlo para saber en que momento estamos, invertir con cabeza y no dejarnos llevar por el componente emocional: miedo y avaricia
